Chia mốc thanh toán thực tế: 19 hợp đồng đã ký

Chia mốc thanh toán thực tế ra sao là câu hỏi mà lý thuyết trả lời một kiểu, còn hợp đồng đã ký lại cho thấy một kiểu khác. Mười chín hợp đồng đã ký đủ hai bên trên nền tảng Sweet Home cho một bộ số liệu thật để đối chiếu, với tổng cộng 43 mốc thanh toán.

Kết quả cho thấy chỉ có ba kiểu chia mốc được dùng, và kiểu phổ biến nhất không phải kiểu mà nhiều bài hướng dẫn khuyên.

Ba kiểu chia mốc trong 19 hợp đồng

• 40/30/30 — 8 hợp đồng: tạm ứng khi ký, sau lắp đặt, sau nghiệm thu bàn giao
• 50/50 — 8 hợp đồng: chia đôi, thường là khi ký và khi bàn giao
• Trả một lần 100% — 2 hợp đồng: thanh toán sau khi hoàn thành

Trung bình mỗi hợp đồng có mấy mốc?

Trung bình 2,4 mốc mỗi hợp đồng — ít nhất 1 mốc, nhiều nhất 3 mốc. Không hợp đồng nào chia quá 3 đợt.

Con số này thấp hơn hẳn so với hướng dẫn thông thường vốn khuyên chia 4-5 đợt theo tiến độ. Lý do có thể là phần lớn công trình trên nền tảng là nội thất căn hộ với thời gian thi công ngắn, không phải xây nhà từ móng.

Tên các mốc được đặt thế nào?

Theo dữ liệu 43 mốc, tên phổ biến nhất là "Tạm ứng khi ký hợp đồng" (11 lần), kế đến "Sau nghiệm thu bàn giao" (9 lần) và "Sau lắp đặt" (5 lần).

Có những tên mốc gắn với đặc thù nghề nội thất: "Khi hàng ra khỏi xưởng" xuất hiện 2 lần — mốc này không có trong công trình xây dựng thông thường, nhưng hợp lý với đồ gỗ sản xuất tại xưởng rồi chở tới lắp.

Một mốc khác đáng chú ý: "Phát sinh — thanh toán khi quyết toán", tức phát sinh được tách thành dòng riêng thay vì cộng vào đợt cuối, xem thêm cách chia mốc thanh toán theo tiến độ thi công.

Bao nhiêu mốc đã được duyệt và có biên lai?

Cả 43/43 mốc đều đã được duyệt, không mốc nào bị từ chối. Nhưng chỉ 11/43 mốc có tải lên biên lai chuyển tiền, tức khoảng 26%.

Khoảng cách này đáng lưu ý: mốc được duyệt nghĩa là chủ nhà xác nhận công việc xong, còn biên lai là bằng chứng đã chuyển tiền. Với công trình có tranh chấp về sau, biên lai là thứ chứng minh được, còn xác nhận miệng thì không.

Hợp đồng được ký thế nào?

Cả 19/19 hợp đồng đều có chữ ký của cả hai bên và đều xác thực qua mã OTP. Không hợp đồng nào ký một bên rồi để đó.

Trong số đó, 18 hợp đồng đã có chữ ký nghiệm thu của chủ nhà — tức công trình đã hoàn thành và được xác nhận, xem thêm những tranh chấp thường gặp khi nghiệm thu hoàn thiện.

Mức phạt chậm tiến độ được đặt bao nhiêu?

Mặc định của hệ thống là 0,1% mỗi ngày trễ. Con số này không phải tự đặt: mã nguồn ghi chú rõ mức trần tham chiếu là 8% theo Nghị định 37 về hợp đồng xây dựng.

Cần nói rõ: cả 19 hợp đồng đều đang để mức mặc định này, chưa hợp đồng nào hai bên tự thỏa thuận mức khác. Nên đây là giá trị mặc định của nền tảng, không phải kết quả đàm phán của 19 cặp chủ nhà và nhà thầu.

Có giữ lại tiền bảo hành không?

Không. Mức giữ lại bảo hành mặc định là 0%, kèm ghi chú trong mã nguồn: nền tảng không giữ tiền, bảo hành ràng buộc bằng điều khoản hợp đồng và uy tín; chỉ khi hai bên tự thỏa thuận thì mới đặt mức lớn hơn 0.

Thời hạn bảo hành mặc định là 12 tháng, cũng là mức đang áp dụng cho cả 19 hợp đồng.

Có hợp đồng nào tranh chấp không?

Trong 19 hợp đồng, không hợp đồng nào mở tranh chấp. Số này quá nhỏ để kết luận điều gì về tỷ lệ tranh chấp của ngành — chỉ cho biết trạng thái hiện tại của dữ liệu trên nền tảng.

Về mặt kiến thức chung (phần này là tham khảo, không rút từ dữ liệu hợp đồng), tranh chấp thường phát sinh khi phạm vi công việc mô tả không rõ hoặc mốc nghiệm thu không có tiêu chí cụ thể, xem thêm có nên đặt cọc trước cho thợ không — đặt bao nhiêu là an toàn.

Câu hỏi thường gặp

Kiểu 40/30/30 có tốt hơn 50/50 không? Dữ liệu không trả lời được câu này — mỗi kiểu 8 hợp đồng, cả hai đều đã hoàn thành. Chia nhiều đợt giúp chủ nhà giữ đòn bẩy lâu hơn, chia ít đợt thì thủ tục gọn hơn.

Vì sao chỉ 26% mốc có biên lai? Việc tải biên lai không bắt buộc trong hệ thống. Đây là thói quen sử dụng, không phải lỗi kỹ thuật. Chủ nhà nên tự tải lên để có bằng chứng.

Các con số mặc định có thể đổi được không? Có. Mức phạt, thời hạn bảo hành và tỷ lệ giữ lại đều là trường hai bên thỏa thuận được trước khi ký, mặc định chỉ là điểm khởi đầu.

Nói lại cho gọn

• 19 hợp đồng đã ký đủ hai bên, 43 mốc thanh toán, trung bình 2,4 mốc mỗi hợp đồng
• Ba kiểu chia: 40/30/30 (8 hợp đồng), 50/50 (8 hợp đồng), trả một lần (2 hợp đồng)
• 43/43 mốc đã duyệt nhưng chỉ 11/43 có biên lai chuyển tiền, khoảng 26%
• 19/19 hợp đồng ký hai bên có xác thực OTP, 18 đã ký nghiệm thu
• Mặc định hệ thống: phạt 0,1%/ngày (trần 8% theo NĐ37), bảo hành 12 tháng, giữ lại 0%