Hai căn Masteri cùng 66m² chênh 96 triệu vì sao

Hai căn Masteri cùng 66m² nhưng chi phí nội thất chênh nhau gần gấp đôi — 215.092.500đ so với 119.550.000đ. Cả hai đều là công trình thật đã hoàn thành qua nền tảng Sweet Home, cùng diện tích, cùng khu vực TP. Thủ Đức. Con số chênh lệch đó đến từ đâu là câu hỏi mà nhiều chủ nhà cần trả lời trước khi chốt ngân sách.

Bài này đối chiếu trực tiếp bảng khối lượng (BOQ) của hai công trình để chỉ ra chỗ tiền thực sự đi về đâu.

Hai công trình được so sánh

• Masteri An Phú — tòa B, tầng 36, căn 02 — 66m², tổng 215.092.500đ, thi công 16 ngày
• Masteri — căn anh Tuấn Anh — 66m², tổng 119.550.000đ, thi công 35 ngày
• Chênh lệch — 95.542.500đ, tức căn thứ nhất cao hơn khoảng 80%

Vì sao cùng 66m² mà chênh gần 96 triệu?

Khác biệt lớn nhất nằm ở phạm vi công việc, không phải ở đơn giá vật liệu. Căn An Phú có thêm hạng mục sơn nhà và làm sàn gạch trọn gói 25.000.000đ và điện toàn nhà 10.000.000đ — hai phần thuộc cải tạo cơ bản, không phải đồ nội thất. Căn Tuấn Anh không có hai hạng mục này, chỉ làm phần đồ rời và tủ.

Riêng hai khoản đó đã là 35 triệu, chiếm hơn một phần ba mức chênh lệch. Đây là lý do so sánh báo giá theo tổng tiền dễ gây hiểu nhầm nếu không đối chiếu từng hạng mục, xem thêm báo giá phần thô và hoàn thiện khác nhau ở đâu.

Cùng là tủ bếp, giá chênh bao nhiêu?

Ở căn An Phú, cụm tủ bếp, tủ giày, tủ lạnh gộp thành một gói 24.000.000đ, vật liệu MDF melamine vân gỗ Oak. Ở căn Tuấn Anh, tủ bếp tách làm hai dòng: tủ bếp dưới 7.670.000đ (2,6m dài) và tủ bếp trên 6.500.000đ (2600x350x1000mm), tổng 14.170.000đ, vật liệu MDF Melamine phủ sơn PU kèm bản lề giảm chấn.

Chênh lệch ở đây phần lớn do gói An Phú bao gồm cả tủ giày và tủ lạnh, còn dòng của căn Tuấn Anh chỉ tính riêng tủ bếp. Đây là lý do nên yêu cầu nhà thầu tách dòng thay vì gộp gói, xem thêm bẫy phụ kiện tủ bếp trong báo giá — vùng tối dễ bị gộp mập mờ.

Bảng đối chiếu vài hạng mục giống nhau

• Tủ quần áo — An Phú 13.000.000đ/cái (MDF melamine vân Oak, có đèn LED); Tuấn Anh 15.400.000đ/bộ (2000x600x2800mm, 5,6m²)
• Giường ngủ — An Phú 10.000.000đ/cái; Tuấn Anh 9.000.000đ/bộ (rộng 1600mm, MDF Melamine + sơn PU)
• Sofa — An Phú 15.000.000đ (da vải microfiber); Tuấn Anh 8.500.000đ (sofa băng 2m, vải nhập khẩu Hàn Quốc)

Điểm đáng chú ý: tủ quần áo của căn rẻ hơn lại đắt hơn ở dòng đơn lẻ. Nghĩa là tổng tiền cao không đồng nghĩa mọi hạng mục đều đắt hơn — phải đọc theo từng dòng.

Chi phí giám sát được tính thế nào?

Căn An Phú có dòng giám sát thi công và quản lý công trình 10.242.500đ, ghi rõ trong mô tả là "một đầu mối duy nhất: chủ nhà chỉ làm việc với một bên". Khoản này chiếm khoảng 4,8% tổng giá trị công trình.

Đây là hạng mục nhiều chủ nhà cắt đầu tiên khi muốn giảm ngân sách, nhưng cũng là phần quyết định ai chịu trách nhiệm khi có sai sót, xem thêm chi phí giám sát thi công — khi nào nên thuê riêng.

Vì sao căn đắt hơn lại thi công nhanh hơn?

Căn An Phú làm trong 16 ngày, căn Tuấn Anh 35 ngày — căn nhiều tiền hơn lại nhanh hơn gấp đôi. Số liệu này lấy từ hồ sơ công trình trên nền tảng.

Về mặt kiến thức chung của ngành (phần này là tham khảo, không rút ra từ hồ sơ hai công trình trên), tiến độ phụ thuộc vào việc đồ được sản xuất sẵn tại xưởng rồi lắp một đợt hay làm cuốn chiếu tại chỗ, số đội thi công vào cùng lúc, và thời điểm chốt vật liệu. Tổng tiền cao không tự động kéo dài thời gian.

Rút ra gì cho người sắp làm nội thất?

So sánh hai báo giá bằng tổng tiền là cách nhanh nhất để chọn sai. Hai căn cùng 66m² ở đây chênh 80% chủ yếu vì một bên bao gồm cả sơn nhà, sàn gạch và điện — những thứ không phải "nội thất" theo cách hiểu thông thường.

Cách đọc đúng là yêu cầu bảng khối lượng tách dòng, đối chiếu từng hạng mục theo đơn vị tính (cái, bộ, m², md), rồi mới cộng lại, xem thêm nội thất căn hộ 2 phòng ngủ với ngân sách 100 triệu — chi đúng chỗ nào.

Câu hỏi thường gặp

Hai con số 215 triệu và 119,55 triệu này có phải giá thị trường chung không? Không. Đây là giá trị thực tế của hai công trình cụ thể đã hoàn thành qua Sweet Home, phụ thuộc phạm vi công việc và lựa chọn vật liệu của từng chủ nhà, không phải bảng giá áp dụng chung.

Vì sao nên xem bảng khối lượng thay vì chỉ xem tổng? Vì cùng chữ "tủ bếp" có thể là một dòng riêng hoặc một gói bao gồm cả tủ giày và tủ lạnh — như đúng trường hợp hai căn trên.

Xem được hồ sơ đầy đủ hai công trình này ở đâu? Cả hai đều được công khai trong mục công trình đã hoàn thành trên Sweet Home, kèm bảng khối lượng và ảnh từng giai đoạn.

Nói lại cho gọn

• Hai căn Masteri cùng 66m²: 215.092.500đ (16 ngày) và 119.550.000đ (35 ngày), chênh 95.542.500đ
• Riêng sơn nhà + sàn gạch (25 triệu) và điện toàn nhà (10 triệu) đã chiếm hơn 1/3 mức chênh
• Tủ quần áo của căn rẻ hơn lại đắt hơn ở dòng đơn lẻ — phải đọc theo từng dòng
• Giám sát và quản lý công trình ở căn An Phú là 10.242.500đ, khoảng 4,8% tổng giá trị
• Tổng tiền cao không đồng nghĩa mọi hạng mục đắt hơn, cũng không đồng nghĩa lâu hơn