Xây thô và hoàn thiện: báo giá khác nhau ở đâu?

Chủ nhà nhận hai báo giá cho cùng một căn nhà phố 3 tầng. Bên A: "5,5 triệu/m² xây thô". Bên B: "12 triệu/m² trọn gói". Nhìn qua tưởng bên A rẻ hơn một nửa. Nhưng bên A chưa có cửa, chưa có sơn, chưa có thiết bị vệ sinh, chưa có đèn.

Hai con số đó không so được với nhau. Bài này nói rõ ranh giới giữa phần thô và phần hoàn thiện, và những hạng mục hay rơi vào khoảng giữa — không bên nào làm, cuối cùng chủ nhà tự lo.

Ranh giới ở đâu?

Phần thô là những gì tạo nên bộ khung và lớp vỏ. Xong phần thô thì căn nhà đứng vững, che được mưa, nhưng chưa ở được.

Phần thô gồm:

Móng, cọc (nếu có)
Cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông
Xây tường, tô trát
Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, ban công
Đường ống điện nước âm tường — ống rỗng, chưa có dây, chưa có thiết bị
Mái, chống thấm mái

Phần hoàn thiện gồm:

Ốp lát gạch, đá
Sơn nước trong và ngoài
Cửa đi, cửa sổ, lan can
Kéo dây điện, lắp ổ cắm, công tắc, đèn
Thiết bị vệ sinh, vòi sen, lavabo
Trần thạch cao, phào chỉ
Đồ gỗ nội thất — thường là gói riêng thứ ba

Bảy hạng mục hay rơi vào khoảng giữa?

Đây là phần đáng đọc nhất. Bảy thứ dưới đây không thuộc hẳn bên nào, và tuỳ nhà thầu mà có hoặc không:

Dây điện. Phần thô đặt ống rỗng. Kéo dây thuộc hoàn thiện. Nhưng nhiều báo giá thô ghi "điện nước âm tường" khiến chủ nhà tưởng đã có dây.
Chống thấm. Sàn vệ sinh và sân thượng thường thuộc thô. Nhưng chống thấm tường ngoài, chống thấm bể nước thì tuỳ.
Xà gồ, mái tôn. Có nhà thầu tính vào thô, có nơi tách ra.
Cầu thang. Bậc bê tông là thô. Đá ốp bậc, lan can, tay vịn là hoàn thiện — mà ba thứ này cộng lại không rẻ.
Hố ga, bể phốt, đường ống thoát ra cống. Hay bị bỏ sót ở cả hai gói.
Vận chuyển xà bần, dọn mặt bằng. Nhà phố trong hẻm nhỏ thì khoản này đáng kể.
Điện nước thi công, nước sinh hoạt cho thợ. Nhỏ nhưng có, và thường chủ nhà trả.

Cách kiểm: cầm danh sách bảy mục này, hỏi từng mục "cái này có trong giá không". Ghi câu trả lời vào email hoặc tin nhắn, không nghe miệng.

Đơn giá tính trên diện tích nào?

Cùng một căn nhà, cách tính diện tích sàn xây dựng khác nhau cho ra tổng tiền lệch tới 20%.

Các hệ số phổ biến:

Sàn trong nhà: 100%
Ban công có mái: 70–100%
Ban công không mái: 50–70%
Sân thượng có mái: 50–75%
Sân thượng không mái: 30–50%
Móng: 30–50% diện tích tầng trệt
Mái: 30–70% tuỳ loại

Nhà 3 tầng có sân thượng rộng, tính hệ số 30% hay 50% chênh nhau vài chục m². Nhân đơn giá là chênh vài chục triệu.

Nên yêu cầu bảng tính diện tích chi tiết, không chỉ nhận con số tổng. Bảng đó phải ghi từng phần và hệ số áp dụng.

Vì sao nên tách hai gói cho hai nhà thầu khác nhau?

Có lý do thật để tách:

Đội chuyên phần thô và đội chuyên hoàn thiện là hai nghề khác nhau
Tách ra thì so giá được từng phần
Làm xong thô mới quyết hoàn thiện — có thời gian tính lại ngân sách

Nhưng có ba rủi ro phải biết trước:

Đổ lỗi vòng quanh. Tường nứt sau khi sơn: đội sơn nói tường tô không đạt, đội thô nói sơn sai quy trình. Không ai chịu.
Nghiệm thu phần thô phải chặt. Vì sau đó không sửa được nữa. Đặc biệt: độ phẳng tường, vị trí ống điện nước, chống thấm.
Thời gian chờ. Tìm và ký đội hoàn thiện mất vài tuần. Nhà đứng không trong thời gian đó.

Nếu tách, phải có biên bản nghiệm thu phần thô đầy đủ ảnh chụp trước khi đội thô rời công trường. Đó là bằng chứng duy nhất khi có tranh chấp về sau.

Bốn thứ phải nghiệm thu xong phần thô mới sửa được?

Nếu tách hai gói, đây là danh sách bắt buộc kiểm trước khi đội thô rời đi. Sau khi ốp lát và sơn thì bốn thứ này sửa rất đắt.

1. Độ phẳng và độ thẳng đứng của tường. Áp thước nhôm 2 mét vào tường, xoay nhiều hướng. Khe hở giữa thước và tường không quá 3 mm. Tường không phẳng thì ốp gạch bị vênh, đóng tủ bếp bị hở lưng — và lúc đó không ai chịu trách nhiệm. Xem thêm hướng dẫn nghiệm thu ốp lát: độ phẳng, ron, độ dốc thoát nước.

2. Vị trí ống điện nước. Chụp ảnh toàn bộ tường trước khi tô trát che đi, có thước đo trong khung hình. Đây là tấm ảnh đáng giá nhất trong cả công trình: sau này khoan treo tivi, treo tủ bếp, ai cũng cần nó. Không có ảnh thì khoan trúng ống nước là chuyện thường. Xem thêm hướng dẫn nghiệm thu điện âm tường trước khi tô trát.

3. Chống thấm sàn vệ sinh — phải ngâm nước 24 giờ. Bịt thoát sàn, bơm nước cao 3 cm, đánh dấu mực nước, chụp ảnh có giờ. Hôm sau nhìn trần phòng dưới. Nhiều nhà thầu muốn bỏ bước này vì mất một ngày. Đừng đồng ý bỏ — một ngày chờ đổi lấy việc không phải đục nhà sau này. Xem thêm hướng dẫn nghiệm thu chống thấm nhà vệ sinh.

4. Cao độ sàn từng tầng. Đo bằng ống nước hoặc máy laser. Sàn chênh cao độ thì lát gạch xong mới lộ, và cửa đóng không khít.

Bốn mục này ghi vào một biên bản có chữ ký hai bên, kèm ảnh. Không phải để làm khó ai — mà để khi đội hoàn thiện vào, hai bên biết rõ họ nhận bàn giao ở trạng thái nào.

Cách so hai báo giá khác kiểu?

Quy về cùng một mốc. Cách làm:

Lấy báo giá trọn gói làm chuẩn — liệt kê mọi hạng mục nó bao gồm
Với báo giá thô, đánh dấu hạng mục nào có, hạng mục nào không
Với hạng mục thiếu, đi hỏi giá riêng
Cộng lại rồi mới so

Đừng bỏ qua bước 3. Nhiều người ước lượng "chắc khoảng vài chục triệu" rồi phát hiện thực tế gấp đôi.

Ba khoản hay bị ước thấp nhất:

Cửa — nhà phố 3 tầng có thể 15–20 bộ cửa, cộng lại không nhỏ
Thiết bị vệ sinh — chênh lệch giữa hàng phổ thông và hàng tốt rất lớn
Đá bậc thang, đá bàn bếp, đá lavabo — tính theo mét dài, dễ vượt dự tính

Câu hỏi thường gặp

Nên chọn nhà thầu làm cả thô lẫn hoàn thiện hay tách riêng hai đội?

Không có câu trả lời đúng cho mọi trường hợp. Một nhà thầu làm trọn gói giúp tránh đổ lỗi vòng quanh giữa hai đội, nhưng thường khó so giá cạnh tranh từng phần. Tách hai đội giúp so giá và chọn đội mạnh ở từng khâu, nhưng đòi hỏi nghiệm thu phần thô phải chặt chẽ trước khi bàn giao.

Báo giá "trọn gói" có thật sự bao gồm mọi thứ không?

Chưa chắc — vẫn cần đối chiếu với bảy hạng mục hay rơi vào khoảng giữa ở trên, vì có nhà thầu gọi là "trọn gói" nhưng vẫn loại trừ một vài khoản (đồ nội thất rời, thiết bị vệ sinh cao cấp). Luôn yêu cầu bảng liệt kê chi tiết đi kèm chữ "trọn gói", không chỉ tin vào tên gói.

Nói lại cho gọn

Giá thô và giá trọn gói không so trực tiếp được — phải quy về cùng mốc
Bảy hạng mục hay rơi vào khoảng giữa: dây điện · chống thấm phụ · mái · lan can cầu thang · hố ga bể phốt · xà bần · điện nước thi công
Hỏi bảng tính diện tích có hệ số, không nhận mỗi con số tổng — chênh tới 20%
Tách hai gói thì nghiệm thu phần thô phải có biên bản + ảnh trước khi đội thô rời công trường
Ba khoản hay ước thấp: cửa · thiết bị vệ sinh · đá