Trễ tiến độ thi công: cách phát hiện sớm, không chờ bàn giao

Một tình huống thường gặp: hợp đồng ghi thời gian thi công cụ thể, nhưng đến sát ngày hẹn công trình vẫn còn dở dang phần sơn nước và lắp thiết bị vệ sinh. Gia đình phải gia hạn hợp đồng thuê nhà trọ thêm, phát sinh chi phí thuê ngoài dự tính ban đầu, trong khi nhà thầu chỉ liên tục hẹn "tuần sau xong".

Trễ tiến độ là loại tranh chấp âm ỉ nhất: mỗi lần trễ vài ngày có vẻ nhỏ, nhưng cộng dồn qua nhiều hạng mục có thể kéo dài cả công trình thêm nhiều tuần mà chủ nhà không có công cụ nào để thúc ép hiệu quả.

Vì sao tiến độ dễ trôi mà chủ nhà khó kiểm soát?

Khi tiến độ chỉ được thỏa thuận bằng một ngày hoàn thành chung chung ghi trong hợp đồng, chủ nhà không có cách nào biết công trình đang chậm ở hạng mục nào, chậm bao lâu, cho đến khi ngày bàn giao đã cận kề mà vẫn còn ngổn ngang. Không có mốc trung gian để đối chiếu nghĩa là mọi lời hẹn của nhà thầu đều khó kiểm chứng cho tới phút cuối.

Vì sao nên theo dõi tiến độ theo tuần bằng Gantt Chart thay vì một ngày hoàn thành chung?

Sweet Home cung cấp công cụ lập tiến độ Gantt Chart chia nhỏ công trình theo từng tuần và từng hạng mục, hiển thị trực tuyến để cả chủ nhà và nhà thầu cùng theo dõi. Nhờ chia nhỏ theo mốc, chủ nhà nhận ra công trình đang chậm ngay từ tuần thứ hai, thứ ba — thay vì chỉ biết được toàn bộ tiến độ đã trễ khi đến sát ngày bàn giao.

Điều khoản phạt trễ tiến độ chỉ là một trong 5 phụ lục quan trọng cần có trước khi ký — xem không nên ký hợp đồng khi còn thiếu 5 phụ lục này.

Vì sao cần ghi rõ điều khoản phạt trễ tiến độ ngay trong hợp đồng?

Hợp đồng mẫu nên quy định rõ mức phạt theo tỷ lệ phần trăm mỗi ngày trễ tính trên giá trị hợp đồng hoặc giá trị mốc bị trễ, cùng với thời gian ân hạn hợp lý trước khi phạt bắt đầu áp dụng. Điều khoản càng cụ thể ngay từ đầu, hai bên càng ít phải tranh cãi về cách tính khi tình huống trễ thực sự xảy ra.

Trễ tiến độ ảnh hưởng thế nào đến hạng sao của nhà thầu trên sàn?

Ngoài điều khoản phạt trong hợp đồng, việc trễ mốc tiến độ nhiều lần sẽ phản ánh vào hạng sao và lịch sử làm việc của nhà thầu trên Sweet Home — thông tin mà các chủ nhà khác nhìn thấy khi tìm nhà thầu cho công trình sau này. Đây là động lực dài hạn để nhà thầu giữ đúng cam kết tiến độ, ngoài khoản phạt tài chính trước mắt.

Khi phát sinh chậm trễ nên làm gì trước khi quy trách nhiệm?

Chậm trễ đôi khi đến từ nguyên nhân khách quan (thời tiết, thiếu vật tư trên thị trường) chứ không hẳn do nhà thầu chây ì. Đối chiếu Gantt Chart để xác định chính xác hạng mục nào chậm, chậm từ mốc nào, giúp cả hai bên thảo luận dựa trên dữ liệu cụ thể thay vì cảm tính đôi bên đổ lỗi cho nhau.

Xem hướng dẫn cách tự lập một bảng tiến độ Gantt đơn giản tại cách lập tiến độ Gantt đơn giản cho chủ nhà.

Câu hỏi thường gặp

Trễ tiến độ do thiếu vật tư trên thị trường có bị phạt không?

Tuỳ điều khoản hợp đồng — nếu đã liệt kê rõ các trường hợp miễn phạt (thiên tai, thiếu vật tư khan hiếm trên diện rộng không do nhà thầu gây ra) thì không bị phạt trong phạm vi đó. Nếu hợp đồng không có điều khoản miễn phạt cụ thể, việc xác định trách nhiệm sẽ khó khăn hơn và dễ dẫn đến tranh cãi.

Nếu nhà thầu trễ nhiều lần nhưng không đủ nghiêm trọng để chấm dứt hợp đồng thì nên làm gì?

Áp dụng đúng điều khoản phạt trễ đã ghi trong hợp đồng cho từng lần vi phạm, đồng thời ghi nhận lại đầy đủ để phản ánh vào đánh giá cuối công trình. Nếu tình trạng trễ liên tục ảnh hưởng nghiêm trọng tới kế hoạch sinh hoạt, có thể cân nhắc điều khoản chấm dứt hợp đồng đã thỏa thuận trước đó thay vì tiếp tục chờ đợi vô thời hạn.

Nói lại cho gọn

• Chỉ có một ngày hoàn thành chung khiến chủ nhà không biết công trình đang chậm ở đâu cho tới sát ngày bàn giao
• Gantt Chart chia theo tuần/hạng mục giúp phát hiện chậm trễ sớm, không phải chờ đến cuối
• Ghi rõ điều khoản phạt trễ tiến độ theo tỷ lệ phần trăm mỗi ngày ngay trong hợp đồng
• Trễ tiến độ nhiều lần ảnh hưởng hạng sao nhà thầu, tác động đến khả năng nhận thầu công trình sau này
• Đối chiếu Gantt Chart để xác định nguyên nhân chậm cụ thể trước khi quy trách nhiệm