Townhouse survey checklist: dimensions, structure, services, ventilation

Khảo sát một căn nhà phố cũ để cải tạo, nhà thầu ghi ra 40 phút một danh sách dài. Ba tuần sau thi công, phát hiện dầm sàn tầng 2 không chịu được tải trọng bể nước mới — phải đổi vị trí, phát sinh thêm chi phí và chậm tiến độ hai tuần.

Khảo sát nhà phố khác khảo sát căn hộ chung cư — có thêm phần kết cấu, mái, và hệ thống thoát nước riêng. Bỏ sót phần nào, phát sinh sẽ rơi đúng vào phần đó.

1. Kích thước tổng thể cần đo những gì?

• Chiều ngang, chiều sâu từng tầng — nhà phố thường không vuông vắn tuyệt đối, đo thực tế thay vì tin theo bản vẽ cũ
• Chiều cao từng tầng — ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng sơn, ốp tường
• Độ rộng lối vào — quyết định vật tư, thiết bị lớn có chở vào được hay phải tháo rời

2. Dầm sàn và kết cấu chịu lực cần kiểm tra gì?

Đây là phần dễ bỏ sót nhất vì không nhìn thấy bằng mắt thường. Nếu công trình có thêm tải trọng mới — bể nước, sân vườn trên mái, vách ngăn nặng — cần hỏi rõ dầm sàn hiện tại chịu được bao nhiêu, có cần gia cố không.

Nhà xây trước năm 2005 thường dùng một trong hai kiểu kết cấu: tường gạch chịu lực, hoặc khung bê tông cốt thép mác thấp (M150-M200) với thép trơn đời cũ — cả hai đều khác hẳn kết cấu nhà mới về khả năng chịu tải. Móng cũng có thể là móng gạch hoặc móng cừ tràm, không phải móng bê tông cốt thép như nhà xây sau này.

Với nhà phố trên 15 năm tuổi, nên yêu cầu kiểm tra kết cấu trước khi thi công bất kỳ hạng mục nào tác động đến tải trọng. Nếu định nâng tầng hoặc thêm tải trọng đáng kể, cần khoan khảo sát móng và dùng máy siêu âm kiểm tra cường độ bê tông thực tế, không chỉ ước đoán bằng mắt.

Kết cấu ẩn phát hiện muộn thường trở thành phát sinh ngoài BOQ — xem thêm cách xử lý chi phí phát sinh ngoài BOQ khi sửa nhà để biết cách phân biệt phát sinh hợp lý.

3. Hệ thống điện hiện có cần khảo sát gì?

• Vị trí đồng hồ điện, tủ điện tổng — còn đủ công suất cho nhu cầu mới không
• Đường dây âm tường hay nổi — âm tường thì việc cải tạo phức tạp hơn, cần đục phá
• Số lượng ổ cắm, công tắc hiện có — so với nhu cầu thực tế sau cải tạo

4. Hệ thống nước và thoát nước cần kiểm tra gì?

• Đường ống cấp nước — vị trí, đường kính, tình trạng cũ hay mới
• Đường thoát nước sàn, thoát nước mái — độ dốc hiện tại, có bị đọng nước không
• Bể phốt, hầm tự hoại — vị trí, dung tích, đã bao lâu chưa hút

Với nhà cải tạo lại mặt bằng tầng trệt, cần đặc biệt lưu ý vị trí bể tự hoại cũ — tránh bố trí phòng ngủ hoặc bàn ăn nằm trực tiếp phía trên nắp bể, đây là lỗi bố trí khá phổ biến khi chia lại công năng mà không đối chiếu lại bản vẽ hạ tầng ngầm.

5. Cần lưu ý gì về thông gió và ánh sáng tự nhiên?

Nhà phố thường bị hạn chế ánh sáng và thông gió ở khu vực giữa nhà. Ghi lại vị trí giếng trời hiện có, hoặc khả năng mở thêm nếu công trình cho phép — ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế và chi phí.

6. Vì sao cần xác định tường chung và ranh giới nhà bên?

Với nhà phố liền kề, cần xác định tường nào là tường chung, tường nào thuộc riêng nhà mình — tránh phát sinh tranh chấp khi đục phá hoặc xây thêm sát ranh.

Nếu công trình đang chuẩn bị động thổ gần nhà hàng xóm, xem thêm nứt tường nhà hàng xóm khi xây dựng — cách phòng tranh chấp trước khi động thổ để chuẩn bị hồ sơ hiện trạng từ trước.

Đây là checklist dành cho nhà thầu và người có chuyên môn khảo sát tại chỗ. Về phía chủ nhà, xem thêm 6 việc chủ nhà cần chuẩn bị trước khi nhà thầu khảo sát để buổi khảo sát này diễn ra đủ nội dung ngay từ lần đầu.

Ai nên thực hiện checklist khảo sát này?

Tốt nhất là kỹ sư hoặc kiến trúc sư có kinh nghiệm với nhà cũ, đặc biệt phần kết cấu và điện nước ẩn. Chủ nhà có thể tự kiểm một số mục dễ quan sát (kích thước tổng thể, hiện trạng bề mặt), nhưng phần dầm sàn và kết cấu chịu lực cần chuyên môn kỹ thuật để đánh giá đúng, tránh bỏ sót dẫn tới phát sinh lớn về sau.

Câu hỏi thường gặp

Khảo sát kết cấu cho nhà phố cũ thường mất bao lâu?

Tuỳ quy mô và mức độ phức tạp — nhà đơn giản có thể khảo sát trong một buổi, nhà cần khoan kiểm tra móng hoặc siêu âm bê tông sẽ mất nhiều thời gian hơn. Không nên rút ngắn quá trình này chỉ để tiết kiệm thời gian, vì đây là bước ảnh hưởng lớn tới toàn bộ phần còn lại của công trình.

Nếu phát hiện kết cấu yếu trong lúc khảo sát thì có phải huỷ kế hoạch cải tạo không?

Không nhất thiết — thường có thể điều chỉnh phương án (giảm tải trọng dự kiến, gia cố kết cấu, hoặc đổi vị trí hạng mục nặng) thay vì huỷ hoàn toàn. Phát hiện sớm trong giai đoạn khảo sát vẫn tốt hơn nhiều so với phát hiện giữa lúc đang thi công.

Nói lại cho gọn

• Đo thực tế kích thước từng tầng, đừng chỉ tin theo bản vẽ cũ
• Kiểm tra dầm sàn nếu có thêm tải trọng mới — đặc biệt nhà trên 15 năm tuổi
• Ghi rõ hiện trạng điện: công suất, đường dây âm hay nổi
• Ghi rõ hiện trạng nước: đường cấp, đường thoát, bể phốt
• Lưu ý thông gió và ánh sáng tự nhiên, đặc biệt khu vực giữa nhà
• Xác định rõ tường chung và ranh giới với nhà bên trước khi đục phá