Cách xử lý chi phí phát sinh ngoài BOQ khi sửa nhà

Thi công đến tuần thứ ba, nhà thầu gọi báo: "Tường nhà anh có đường ống nước cũ chạy qua, phải đục thêm, phát sinh 8 triệu." Chủ nhà không biết đây là phát sinh hợp lý hay là cách nhà thầu tăng thêm giá sau khi đã ký hợp đồng giá thấp.

Phát sinh ngoài BOQ là chuyện gần như luôn xảy ra ở công trình cải tạo. Vấn đề không phải là có phát sinh hay không, mà là cách xử lý khi nó xuất hiện.

1. Phân biệt phát sinh hợp lý và phát sinh do báo giá thiếu?

Có hai loại phát sinh khác nhau hoàn toàn:

Phát sinh do hiện trạng ẩn: chỉ phát hiện khi đục phá, như đường ống cũ, kết cấu yếu bên trong tường — loại này hợp lý nếu không thể thấy trước khi khảo sát
Phát sinh do khảo sát hoặc báo giá thiếu sót: những gì lẽ ra đã thấy được nếu khảo sát kỹ, như thiếu hẳn một hạng mục trong BOQ ban đầu — loại này nên được nhà thầu chịu trách nhiệm, không phải chủ nhà trả thêm

Cách phân biệt: hỏi nhà thầu "phần này có thể thấy được lúc khảo sát không?" Nếu câu trả lời là có nhưng đã bỏ sót, đây là lỗi của bên báo giá.

2. Yêu cầu chứng minh bằng hình ảnh?

Mọi phát sinh do hiện trạng ẩn cần có ảnh chụp tại chỗ, đúng thời điểm phát hiện. Không chấp nhận phát sinh chỉ dựa trên lời báo qua điện thoại, đặc biệt với các khoản trên vài triệu đồng.

Nếu không có mặt tại công trình lúc phát hiện phát sinh, xem thêm cách xác minh nhà thầu báo phát sinh khi chủ nhà vắng mặt.

3. Yêu cầu báo giá phát sinh riêng, có bóc tách?

Phát sinh cần được báo giá tách riêng với hạng mục gốc, kèm khối lượng và đơn giá cụ thể — giống như một BOQ nhỏ. Tránh chấp nhận một con số tổng không có bóc tách kèm theo.

Muốn hiểu rõ cách đọc bảng bóc tách này, xem thêm cách đọc BOQ xây dựng: khối lượng, đơn giá, thành tiền.

4. Đối chiếu đơn giá phát sinh với đơn giá gốc?

Đơn giá của hạng mục phát sinh nên tương đương với đơn giá cùng loại công việc trong hợp đồng gốc. Nếu đơn giá phát sinh cao hơn nhiều lần đơn giá gốc cho cùng loại việc, đây là điểm cần hỏi lại trước khi đồng ý.

5. Ký xác nhận trước khi thi công phát sinh?

Không nên để nhà thầu thi công trước rồi báo giá sau. Xác nhận phát sinh bằng văn bản hoặc qua nền tảng trước khi công việc bắt đầu, tránh tình huống "đã làm rồi, phải trả tiền".

6. Ghi phát sinh vào phụ lục hợp đồng?

Mọi phát sinh đã thống nhất nên được ghi thành phụ lục bổ sung cho hợp đồng gốc, có chữ ký hai bên. Đây là căn cứ nếu sau này cần đối chiếu tổng giá trị thực tế đã thanh toán.

Xem thêm cách tạo phụ lục hợp đồng khi phát sinh khối lượng để biết cách trình bày phụ lục đúng chuẩn.

Có nên từ chối hoàn toàn mọi phát sinh không?

Không nên, vì phát sinh do hiện trạng ẩn là chuyện khó tránh khỏi ở công trình cải tạo — nhất là nhà cũ không còn bản vẽ gốc. Từ chối cứng nhắc mọi phát sinh có thể khiến nhà thầu thi công qua loa để tránh phát sinh, ảnh hưởng chất lượng công trình về lâu dài. Mục tiêu không phải là loại bỏ hoàn toàn phát sinh, mà là kiểm soát để phát sinh diễn ra minh bạch, đúng giá trị thực tế.

Câu hỏi thường gặp

Nhà thầu báo phát sinh nhưng không đưa ảnh chụp, có nên trả tiền không?

Nên yêu cầu ảnh chụp trước khi đồng ý thanh toán, kể cả khi tin tưởng nhà thầu. Đây không phải chuyện nghi ngờ cá nhân mà là quy trình chuẩn giúp cả hai bên có căn cứ rõ ràng nếu sau này cần đối chiếu.

Phát sinh nhỏ vài trăm nghìn có cần làm phụ lục hợp đồng không?

Với khoản rất nhỏ, xác nhận qua tin nhắn hoặc nền tảng có lưu vết là đủ. Phụ lục hợp đồng chính thức nên áp dụng cho các khoản phát sinh đáng kể, ảnh hưởng rõ tới tổng giá trị hợp đồng.

Nếu hai bên không thống nhất được về đơn giá phát sinh thì sao?

Có thể mời một bên thứ ba tham khảo — kỹ sư giám sát độc lập hoặc so sánh đơn giá thị trường từ nhà thầu khác cho cùng loại công việc. Quan trọng nhất là không để tình trạng bế tắc kéo dài làm chậm tiến độ toàn bộ công trình, vì phần việc phát sinh thường nằm trên đường găng ảnh hưởng các hạng mục sau đó.

Nói lại cho gọn

Phân biệt phát sinh do hiện trạng ẩn với phát sinh do báo giá thiếu sót
Yêu cầu ảnh chụp làm bằng chứng cho mọi phát sinh do hiện trạng ẩn
Yêu cầu báo giá phát sinh có bóc tách riêng, không chỉ một con số tổng
Đối chiếu đơn giá phát sinh với đơn giá gốc cho cùng loại công việc
Ký xác nhận trước khi thi công phát sinh, không xác nhận sau khi đã làm xong
Ghi mọi phát sinh đã thống nhất vào phụ lục hợp đồng có chữ ký hai bên