Cách đọc BOQ xây dựng: khối lượng, đơn giá, thành tiền khác nhau thế nào?

BOQ là bảng khối lượng. Nó liệt kê từng việc phải làm, làm bao nhiêu, giá bao nhiêu một đơn vị, và thành bao nhiêu tiền. Cả cuộc thương lượng giữa bạn và nhà thầu xoay quanh bảng này.

Người không làm nghề thường nhìn BOQ và chỉ đọc được ô cuối cùng — tổng tiền. Nhưng ba cột trước mới là chỗ quyết định con số đó đúng hay sai.

Bốn cột, và ý nghĩa thật của từng cột

Một dòng BOQ điển hình:

Hạng mục	Đơn vị	Khối lượng	Đơn giá	Thành tiền
Ốp gạch tường vệ sinh	m²	28	185.000	5.180.000

Khối lượng — làm bao nhiêu. Đây là thứ bạn kiểm được, vì nó tính từ kích thước nhà bạn.

Đơn giá — giá một đơn vị. Đây là thứ bạn so sánh được giữa các nhà thầu.

Thành tiền — chỉ là phép nhân hai cột trên. Nó không mang thông tin gì mới.

Nghĩa là: hai cột giữa mới là nội dung. Cột cuối chỉ là kết quả. Nhìn tổng tiền để chọn nhà thầu cũng giống như chọn xe bằng cách nhìn giá mà không hỏi đó là xe gì.

Khối lượng — chỗ bạn kiểm được mà không cần biết nghề

Khối lượng tính từ kích thước thật của nhà bạn. Bạn có thước, bạn kiểm được.

Cách kiểm nhanh vài hạng mục lớn:

• Lát sàn: chiều dài × chiều rộng phòng. Cộng thêm 5–10% hao hụt là hợp lý. Cộng 25% thì phải hỏi.
• Sơn tường: chu vi phòng × chiều cao, trừ đi cửa lớn. Nhiều nơi tính gộp không trừ cửa — chấp nhận được nếu cửa nhỏ, nhưng phòng nhiều cửa thì phải trừ.
• Ốp tường vệ sinh: chu vi × chiều cao ốp. Nếu ốp lên 2,2 m thì nhân 2,2 chứ không nhân chiều cao trần.

Bạn không cần con số chính xác. Bạn chỉ cần biết nó ở khoảng đúng hay lệch hẳn. Lệch 5% là bình thường; lệch 40% là có chuyện.

Dấu hiệu mạnh nhất: ba nhà thầu ghi ba khối lượng khác nhau cho cùng một hạng mục trong cùng một căn nhà. Nhà chỉ có một, khối lượng thật chỉ có một. Ai đó đang tính sai — hoặc tính theo phạm vi khác.

Đơn vị tính — chỗ nhỏ mà đắt

Cùng một việc, đổi đơn vị là đổi tiền.

• m² và md (mét dài) — nẹp, phào chỉ, tay vịn tính theo mét dài. Nếu thấy tính theo m² thì hỏi lại.
• "cái" và "bộ" — một "bộ" thiết bị vệ sinh gồm những gì? Có kèm vòi, kèm phụ kiện lắp đặt không? Chỗ này hay lệch.
• "trọn gói" (TG) — dòng ghi trọn gói nghĩa là không có khối lượng để kiểm. Ít thì chấp nhận được; nhiều dòng trọn gói thì cả BOQ mất tác dụng.

Nguyên tắc: đơn vị nào không quy ra kích thước đo được thì đơn vị đó không kiểm được. Càng nhiều dòng như vậy, BOQ càng gần với báo giá cảm tính.

Đơn giá — gồm những gì

Đây là câu hỏi hay bị bỏ qua: đơn giá 185.000đ/m² ốp gạch đã gồm gạch chưa?

Có ba cách viết, khác nhau rất nhiều:

• Đơn giá nhân công — chỉ tiền công. Gạch bạn tự mua.
• Đơn giá nhân công + vật tư phụ — có keo, ron, nhưng gạch bạn mua.
• Đơn giá trọn gói — gồm cả gạch.

So một báo giá "nhân công" với một báo giá "trọn gói" thì bên nhân công lúc nào cũng rẻ hơn — nhưng không phải vì họ rẻ hơn.

Phải hỏi rõ ở đầu BOQ: đơn giá bao gồm những gì. BOQ tốt luôn có phần ghi chú nói điều này.

Đọc BOQ theo thứ tự nào

Đừng đọc từ trên xuống. Đọc theo thứ tự này:

1. Đọc phần ghi chú trước. Nó nói phạm vi công việc, đơn giá gồm gì, cái gì tính riêng. Phần này thường ở cuối, ít người đọc, mà lại quyết định cách hiểu cả bảng.

2. Tìm những dòng chiếm nhiều tiền nhất. Thường 20% số dòng chiếm 80% giá trị. Tập trung vào chúng, đừng sa vào những dòng vài trăm nghìn.

3. Với mỗi dòng lớn, hỏi ba câu: khối lượng này có đúng không · đơn giá này gồm gì · nếu thực tế nhiều hơn thì tính thế nào.

4. Cuối cùng mới nhìn tổng.

Những dòng cần đọc kỹ nhất

• "Chi phí quản lý" hoặc "chi phí chung" — thường tính theo % tổng. Hỏi rõ % là bao nhiêu và tính trên cái gì.
• "Phát sinh dự phòng" — nếu có, hỏi khi nào dùng, ai quyết, không dùng hết thì trả lại hay không.
• Dòng có khối lượng tròn trịa — 100 m², 50 md. Nhà thật hiếm khi ra số tròn. Số tròn thường là ước lượng, không phải bóc tách.
• Dòng ghi "tạm tính" — nghĩa là con số này sẽ đổi. Hỏi rõ đổi theo nguyên tắc nào.

BOQ dùng tiếp sau khi ký

Nhiều người coi BOQ là công cụ chọn thầu, ký xong là cất đi. Đó là lãng phí — BOQ còn dùng cho ba việc nữa:

Xác định phát sinh. Việc nào có trong BOQ thì đã trả tiền rồi. Việc nào không có mới là phát sinh. Không có BOQ thì mọi tranh cãi về phát sinh đều thành lời qua tiếng lại.

Chia mốc thanh toán. Cộng giá trị các hạng mục đã hoàn thành, đối chiếu với biên bản nghiệm thu, ra số tiền phải trả đợt này.

Kiểm vật tư nhập về. BOQ ghi bao nhiêu m² gạch thì vật tư về công trình phải tương ứng. Chênh nhiều thì hỏi.

Nếu nhà thầu không đưa BOQ

Một số nhà thầu chỉ báo giá trọn gói, nói rằng bóc tách chi tiết mất thời gian, hoặc "làm bao nhiêu năm rồi, cứ tin nhau".

Có thể họ thật lòng. Nhưng hệ quả không đổi: không có BOQ thì không có căn cứ nào để nói ai đúng ai sai khi có chuyện.

Đề nghị hợp lý: xin BOQ ở mức gộp nhóm cũng được, không cần chi tiết từng con ốc. Chỉ cần mỗi nhóm việc lớn có khối lượng và đơn giá. Người làm thật thường đồng ý — vì bảng đó cũng bảo vệ họ khỏi bị đòi thêm việc miễn phí.

Người từ chối hẳn, không giải thích, thì đó là thông tin đáng giá về cách họ sẽ làm việc với bạn về sau.