Dự toán cải tạo căn hộ: 7 nhóm chi phí cần tách riêng

Cải tạo căn hộ khác xây mới ở một điểm quyết định: bạn không bắt đầu từ con số không. Có sẵn tường, sẵn sàn, sẵn đường ống — và tất cả đều có thể trở thành chi phí, hoặc trở thành thứ tiết kiệm được, tuỳ vào việc bạn có nhìn ra chúng trước khi ký hay không.

Bảy nhóm dưới đây nên nằm thành bảy dòng riêng trong dự toán. Gộp chúng lại thành "cải tạo trọn gói" là mất khả năng kiểm soát ngay từ đầu.

Nhóm 1 — Tháo dỡ và vận chuyển phế thải gồm gì?

Nhóm này bị đánh giá thấp nhiều nhất, vì ai cũng nghĩ đập bỏ thì rẻ hơn xây.

Gồm: đục tường, gỡ sàn cũ, tháo thiết bị, gỡ trần, và chở đi. Khoản chở đi mới là chỗ tốn.

Ở chung cư, phần này đắt hơn nhà đất đáng kể vì:

Phải chở bằng thang máy, thường chỉ được dùng ngoài giờ hành chính
Ban quản lý giới hạn giờ, giới hạn tải trọng thang
Phải bao che thang máy, hành lang
Xe chở phế thải không vào được sát chân toà, phải trung chuyển

Hỏi rõ: chi phí này tính theo khối lượng phế thải hay theo chuyến? Ai chịu phí thang máy và tiền đặt cọc với ban quản lý?

Nhóm 2 — Xử lý hiện trạng gồm gì?

Đây là nhóm hay thành phát sinh nhất, vì không ai biết trước khi đục ra.

Gồm: cán lại nền cho phẳng, trát vá tường sau khi gỡ đồ cũ, xử lý tường ẩm mốc, chống thấm lại nhà vệ sinh, gia cố chỗ yếu.

Căn hộ càng cũ, nhóm này càng lớn. Căn 15 năm tuổi gần như chắc chắn cần chống thấm lại nhà vệ sinh — không phải vì thợ cũ làm ẩu, mà vì lớp chống thấm có tuổi thọ.

Cách xử lý đúng trong dự toán: yêu cầu ghi thành dòng riêng có khối lượng tạm tính, kèm đơn giá đã thoả thuận. Ví dụ: "Trát vá tường sau tháo dỡ — tạm tính 20 m², đơn giá 85.000đ/m², nghiệm thu theo thực tế".

Như vậy khi phát sinh, hai bên chỉ cần đo lại khối lượng, không phải thương lượng lại giá — xem thêm cách tạo phụ lục hợp đồng khi phát sinh khối lượng để ghi lại đúng cách, có giấy tờ đi kèm.

Căn hộ cũ gần như luôn cần chống thấm lại nhà vệ sinh — xem hướng dẫn nghiệm thu chống thấm nhà vệ sinh để biết cách kiểm trước khi lát gạch trở lại.

Nhóm 3 — Điện nước cần lưu ý gì?

Cải tạo căn hộ hầu như luôn phải làm lại điện nước, vì cách bố trí mới không trùng cách cũ.

Chỗ khác biệt so với xây mới: bạn bị giới hạn bởi kết cấu có sẵn. Có tường không được đục (tường chịu lực, vách chống cháy), có sàn không được đục sâu, có vị trí thoát nước không dời được.

Điều này nghĩa là: đường ống thoát nhà vệ sinh và bếp gần như cố định. Muốn dời bồn cầu sang chỗ khác thì phải nâng sàn hoặc đi ống ngang — cả hai đều tốn kém và có rủi ro.

Hỏi ban quản lý trước khi lên phương án: tường nào không được đục, có được thay đổi vị trí thoát nước không, có được đục sàn không. Trả lời được ba câu này thì dự toán mới đứng vững.

Xem thêm chi phí điện nước nhà phố: các hạng mục dễ bị bỏ sót để biết mười hạng mục điện nước hay bị báo thiếu.

Nhóm 4 — Hoàn thiện bề mặt cần lưu ý gì?

Sàn, tường, trần, sơn. Đây là nhóm dễ hình dung nhất và cũng dễ so sánh giá nhất.

Chỗ cần chú ý: lát đè lên sàn cũ hay gỡ ra lát lại?

Lát đè — rẻ hơn, nhanh hơn. Nhưng nâng cao sàn 1–2 cm, ảnh hưởng chiều cao cửa, ngưỡng cửa, và không xử lý được nếu sàn cũ có chỗ rỗng.
Gỡ ra làm lại — đắt hơn, thêm chi phí tháo dỡ và chở phế thải, nhưng làm được triệt để.

Hai phương án chênh nhau đáng kể. Dự toán phải nói rõ đang tính theo phương án nào.

Nhóm 5 — Nội thất cần tách thế nào?

Tủ bếp, tủ áo, kệ, giường, bàn. Nhóm này thường chiếm phần lớn nhất trong tổng, và cũng là nhóm co giãn nhất theo lựa chọn vật liệu.

Tách riêng đồ đóng và đồ mua. Đồ đóng theo kích thước (tủ bếp, tủ áo âm tường) tính theo mét dài hoặc m². Đồ mua rời (bàn ăn, sofa, ghế) tính theo cái.

Hai loại này có cách quản lý khác nhau: đồ đóng phụ thuộc tiến độ thi công, đồ mua rời có thể quyết muộn hơn.

Chỗ hay lệch giá: cốt gỗ (MDF thường, MDF chống ẩm, plywood), bề mặt (melamine, laminate, acrylic), và phụ kiện (ray trượt, bản lề, tay nắm). Ba yếu tố này có thể làm cùng một cái tủ chênh giá gấp đôi.

Nhóm 6 — Thiết bị nên tách riêng thế nào?

Thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, máy lạnh, đèn, quạt.

Nhóm này nên tách hẳn khỏi chi phí thi công, vì nó là thứ bạn có thể tự mua và có phổ giá cực rộng. Bồn cầu có loại 2 triệu, có loại 30 triệu.

Nếu để nhà thầu cung cấp, phải ghi rõ hãng và mã sản phẩm trong hợp đồng. Dòng ghi "bộ thiết bị vệ sinh" không có nghĩa gì cả.

Ghi chú về máy lạnh: chi phí lắp đặt và đi ống đồng thường không nằm trong giá máy. Hỏi rõ ai làm, tính bao nhiêu.

Nhóm 7 — Chi phí không phải thi công gồm gì?

Nhóm này gần như luôn bị quên khi tự tính, và nó không nhỏ:

Phí và đặt cọc với ban quản lý — nhiều nơi thu vài triệu, hoàn lại sau khi kiểm tra không hư hỏng gì
Bao che thang máy, hành lang, sảnh
Điện nước thi công — dùng đồng hồ riêng hay tính khoán
Thuê chỗ ở trong thời gian thi công, nếu đang ở căn đó
Gửi đồ đạc — thuê kho hoặc gửi nhà người quen
Vệ sinh tổng cuối cùng — thường tính riêng, không nằm trong giá thi công
Phí thiết kế, nếu thuê riêng

Nhóm 7 thường chiếm 5–10% tổng chi phí. Không tính nó thì dự toán chắc chắn hụt.

Nên để dự phòng bao nhiêu?

Cải tạo cần dự phòng cao hơn xây mới, vì rủi ro hiện trạng lớn hơn.

Căn hộ mới bàn giao, chưa ở: dự phòng 5–8%
Căn hộ đã ở 5–10 năm: 10–15%
Căn hộ trên 15 năm, hoặc có dấu hiệu thấm: 15–20%

Đây là tiền của bạn, giữ trong tài khoản của bạn — không phải khoản trả trước cho nhà thầu. Nó chỉ được dùng khi có phát sinh thật, có biên bản.

Câu hỏi thường gặp

Nếu ngân sách rất hạn chế, nên bỏ hẳn nhóm nào để tiết kiệm?

Không nên bỏ hẳn nhóm nào, kể cả nhóm 5 và 6 (nội thất, thiết bị) — chỉ nên giảm mức chi trong các nhóm đó (chọn vật liệu rẻ hơn, mua ít món hơn ban đầu rồi bổ sung sau). Nhóm 2 và 3 (xử lý hiện trạng, điện nước) tuyệt đối không nên cắt giảm vì hậu quả sửa lại sau này tốn kém hơn nhiều so với khoản tiết kiệm được.

Có nên tự lập dự toán theo bảy nhóm này trước khi hỏi báo giá không?

Nên, nếu có thể. Tự lập trước giúp chủ nhà chủ động hỏi đúng câu hỏi với từng nhà thầu, dễ phát hiện nhóm nào bị bỏ sót trong báo giá nhận được, và có cơ sở để so sánh nhiều báo giá theo cùng một cấu trúc.

Bảng dự toán tốt trông thế nào?

Mỗi nhóm trên là một phần riêng, trong mỗi phần có các dòng chi tiết với khối lượng và đơn giá. Cuối mỗi nhóm có tổng nhóm.

Lợi ích: khi cần cắt giảm, bạn nhìn ra ngay cắt ở đâu ít đau nhất. Thường là nhóm 5 và 6 — nội thất và thiết bị, những thứ có thể làm sau, mua sau, nâng cấp sau.

Nhóm 2 và 3 — xử lý hiện trạng và điện nước — là hai nhóm không nên cắt. Chúng nằm sau lớp hoàn thiện, làm lại nghĩa là phá lại.