5 tranh chấp nghiệm thu hoàn thiện và cách phòng ngừa

Nhà thầu báo hoàn thiện xong, mời chủ nhà lên nghiệm thu. Đi một vòng, chủ nhà chỉ ra năm điểm chưa hài lòng: sơn tường có vệt loang, gạch ốp bếp không đều ron, cửa phòng ngủ đóng không khít. Nhà thầu cho rằng đó là "mức chấp nhận được trong ngành", chủ nhà cho rằng đó là lỗi cần sửa. Không ai có tiêu chuẩn chung để đối chiếu.

Phần lớn tranh chấp nghiệm thu không đến từ việc thi công quá tệ, mà từ việc hai bên không thống nhất trước tiêu chuẩn nào được coi là "đạt".

1. Tranh chấp về độ phẳng bề mặt?

Tường, sàn không phẳng tuyệt đối là chuyện bình thường trong xây dựng, nhưng "chấp nhận được" là bao nhiêu thì mỗi người hiểu khác nhau. Chủ nhà soi đèn xiên thấy gợn sóng, nhà thầu cho rằng đó là dung sai bình thường của thi công thủ công — cả hai đều không sai, chỉ là chưa từng thống nhất trước ngưỡng nào được coi là đạt.

2. Tranh chấp về màu sắc không đồng đều?

Sơn tường, gạch ốp lát từ các lô sản xuất khác nhau có thể lệch màu nhẹ mà mắt thường khó nhận ra ngay, nhưng rõ hơn khi nhìn dưới ánh sáng khác nhau trong ngày. Cách giảm tranh chấp: kiểm tra dưới nhiều điều kiện ánh sáng khác nhau, không chỉ nghiệm thu vào một thời điểm trong ngày.

3. Tranh chấp về độ khít của cửa, ngăn kéo?

Gỗ tự nhiên có thể co giãn theo độ ẩm, khiến cửa đóng khít lúc nghiệm thu nhưng lệch nhẹ sau vài tháng, hoặc ngược lại. Nên phân biệt rõ: lệch do thi công sai từ đầu khác với lệch do đặc tính vật liệu thay đổi theo thời gian — hai loại này trách nhiệm khác nhau.

4. Tranh chấp về việc "đã nói miệng" nhưng không có trong hợp đồng?

Chủ nhà nhớ đã trao đổi miệng về một chi tiết nào đó, nhà thầu không nhớ hoặc hiểu khác đi. Đây là loại tranh chấp khó giải quyết nhất vì không có căn cứ đối chiếu. Mọi thay đổi so với bản vẽ hoặc hợp đồng gốc cần được ghi lại bằng văn bản, dù ngắn gọn, ngay khi thống nhất.

5. Tranh chấp về những gì đã bị che khuất?

Một số hạng mục ngầm — chống thấm dưới lớp gạch, đường điện âm tường — không thể kiểm tra lại sau khi đã hoàn thiện lớp trên. Nếu không có ảnh chụp từ giai đoạn thi công, tranh chấp về những phần này gần như không giải quyết được, chỉ còn cách tin hoặc không tin.

Xem cách chụp ảnh và nghiệm thu cụ thể cho 2 hạng mục ngầm phổ biến nhất: điện âm tường và chống thấm nhà vệ sinh.

Cách giảm tranh chấp từ gốc?

Thống nhất tiêu chuẩn nghiệm thu cụ thể ngay từ khi ký hợp đồng — không chỉ ghi chung chung "hoàn thiện đẹp, đúng kỹ thuật". Với mỗi hạng mục dễ tranh cãi, ghi rõ cách kiểm tra và ngưỡng chấp nhận được, thay vì để đến lúc nghiệm thu mới bàn.

Xem thêm cách thống nhất tiêu chuẩn nghiệm thu đạt hay chưa đạt để có gợi ý cụ thể cho từng loại tiêu chuẩn.

Nếu hai bên không tự thống nhất được thì làm sao?

Có thể mời một bên thứ ba trung lập — kỹ sư giám sát độc lập hoặc kiến trúc sư không liên quan tới hợp đồng thi công — để đánh giá khách quan xem hạng mục có đạt chuẩn kỹ thuật thông thường hay không. Chi phí mời người thứ ba thường nhỏ hơn nhiều so với thiệt hại từ một tranh chấp kéo dài không có lối ra.

Câu hỏi thường gặp

Nếu đã ký biên bản nghiệm thu rồi mới phát hiện lỗi thì còn khiếu nại được không?

Tuỳ vào điều khoản bảo hành trong hợp đồng — phần lớn hợp đồng thi công vẫn có thời gian bảo hành cho lỗi phát sinh sau nghiệm thu. Nhưng càng phát hiện sớm, càng dễ chứng minh đây là lỗi thi công chứ không phải hao mòn sử dụng thông thường.

Có nên tự đặt tiêu chuẩn nghiệm thu quá khắt khe để tránh tranh chấp không?

Không nên đặt tiêu chuẩn phi thực tế — thi công thủ công luôn có dung sai nhất định, kể cả với đội thợ tay nghề cao. Tiêu chuẩn hợp lý là mức dung sai phổ biến trong ngành cho từng loại vật liệu, không phải mức "hoàn hảo tuyệt đối" khó đạt được với bất kỳ nhà thầu nào.

Ai nên là người có quyền quyết định cuối cùng khi hai bên bất đồng?

Tốt nhất nên ghi rõ trong hợp đồng ngay từ đầu cơ chế giải quyết khi bất đồng — ví dụ mời bên thứ ba trung lập, hoặc quy định rõ tiêu chuẩn kỹ thuật tham chiếu (theo hãng vật liệu, theo quy chuẩn ngành). Không có cơ chế rõ ràng trước thường khiến tranh chấp kéo dài vì cả hai bên đều tin mình đúng.

Nói lại cho gọn

• Độ phẳng, màu sắc cần có ngưỡng cụ thể thống nhất trước, không chỉ nói chung chung "đẹp"
• Kiểm tra màu sắc dưới nhiều điều kiện ánh sáng khác nhau trước khi nghiệm thu
• Phân biệt lệch do thi công sai và lệch do vật liệu tự nhiên thay đổi theo thời gian
• Mọi thay đổi trao đổi miệng cần ghi lại bằng văn bản ngay khi thống nhất
• Hạng mục ngầm chỉ giải quyết được tranh chấp nếu có ảnh chụp từ lúc thi công