Chọn thầu xây nhà: checklist chuẩn bị trước khi đăng tin

Một chủ nhà đăng tin tìm thầu với đúng một dòng: "Cần thi công nhà phố 4x16m, liên hệ." Vài ngày sau nhận được cả chục báo giá, chênh nhau rất lớn cho cùng một căn nhà chưa ai đến xem.

Khoảng chênh đó không đến từ tay nghề — nó đến từ việc tin đăng thiếu thông tin, mỗi nhà thầu tự đoán một kiểu. Bài này liệt kê những gì cần chuẩn bị trước khi đăng, để báo giá nhận về so được với nhau.

1. Ảnh hiện trạng — không phải ảnh đẹp, ảnh đủ?

Ảnh chụp đẹp để khoe khác ảnh chụp để báo giá. Nhà thầu cần thấy:

• Toàn cảnh từng phòng — đứng góc tường chụp chéo để lấy hết chiều dài lẫn chiều cao
• Hiện trạng hư hỏng — nứt, ẩm mốc, bong tróc, chụp gần và chụp xa
• Vị trí điện nước hiện có — công tắc, ổ cắm, đồng hồ điện, đường ống lộ ra ngoài
• Mặt tiền và lối vào — nhà thầu cần biết đường vào có rộng để chở vật tư không

Thiếu ảnh hiện trạng, nhà thầu buộc phải đến xem tận nơi mới báo giá được — mất thêm một vòng hẹn, kéo dài cả tuần trước khi có báo giá đầu tiên.

2. Diện tích — ghi rõ đang tính theo gì?

"Nhà 80 m²" có thể là diện tích đất, diện tích sàn 1 tầng, hoặc tổng diện tích sàn xây dựng nhiều tầng cộng lại. Ba con số này khác nhau rất xa.

Ghi rõ theo mẫu: diện tích đất, số tầng, diện tích sàn mỗi tầng, tổng diện tích sàn xây dựng. Nếu có sổ hồng hoặc bản vẽ hiện trạng, đính kèm luôn — đỡ phải giải thích lại nhiều lần.

3. Phạm vi công việc — thi công gì, không thi công gì

Câu hay bị bỏ qua nhất: "sửa nhà" bao gồm cả điện nước hay chỉ xây tô sơn? Ghi rõ theo từng nhóm — xem thêm 7 sai lầm khi chọn nhà thầu giá thấp để tránh chọn nhầm chỉ vì báo giá rẻ:

• Phần thô: có cần đục phá, xây mới, hay chỉ cải tạo trên nền có sẵn
• Điện nước: đi lại toàn bộ hay giữ nguyên đường cũ
• Hoàn thiện: sơn, ốp lát, trần, có hay không
• Nội thất: có cần đóng tủ, làm bếp, hay chủ nhà tự lo phần này

Càng cụ thể, báo giá nhận về càng dễ so sánh — vì mọi nhà thầu đang báo giá cho cùng một phạm vi việc.

4. Vật tư — mức nào, ai chọn

Không cần chọn sẵn từng loại gạch, từng dòng sơn. Nhưng nên ghi mức tổng quát: phổ thông, trung cấp, hay cao cấp. Đây là yếu tố ảnh hưởng giá nhiều nhất, và là chỗ dễ bị hiểu ngầm khác nhau nhất giữa các báo giá.

5. Thời gian mong muốn

Ghi rõ ngày muốn khởi công và ngày cần xong, kể cả khi chưa chắc chắn — ghi "dự kiến" cũng được. Thông tin này giúp nhà thầu biết có sắp xếp được nhân công vào đúng thời điểm hay không, tránh trường hợp báo giá xong mới phát hiện lịch không khớp.

6. Ngân sách dự kiến — nói hay không nói đều có lý do?

Ghi khoảng ngân sách giúp nhà thầu tư vấn đúng tầm, tránh báo giá cao gấp đôi mức chủ nhà có thể chi. Không ghi cũng được, nếu muốn nhận báo giá theo đúng nhu cầu thực tế rồi tự so sánh. Không có cách nào đúng tuyệt đối — chọn theo mục tiêu của mình.

Tin đăng chuẩn bị kỹ chỉ là bước đầu — sau khi nhận báo giá, xem tiếp quy trình chọn nhà thầu xây dựng từ A-Z để biết cách đọc hồ sơ năng lực và so sánh báo giá theo từng hạng mục thay vì chỉ nhìn con số tổng. Có thể tham khảo thêm trình tự đầy đủ trong 8 bước từ báo giá đến ký hợp đồng thi công.

Vì sao nên đăng một tin thay vì gọi điện hỏi từng nhà thầu?

Gọi điện hỏi từng nơi tốn thời gian gấp nhiều lần so với việc chuẩn bị một tin đăng đầy đủ rồi để nhiều nhà thầu cùng xem và báo giá. Khi gọi điện, thông tin dễ bị truyền đạt thiếu nhất quán — lần này nói diện tích khác, lần sau quên nhắc phần điện nước. Một tin đăng chuẩn bị kỹ, viết một lần, mọi nhà thầu đọc cùng một nội dung, tránh được sai lệch do truyền miệng.

Ngoài ra, đăng tin công khai còn giúp chủ nhà nhận được nhiều báo giá cùng lúc để so sánh, thay vì chỉ có 1-2 lựa chọn từ các mối quen biết. Càng nhiều báo giá dựa trên cùng một bộ thông tin, càng dễ nhận ra mức giá hợp lý nằm ở đâu, và nhà thầu nào đang báo giá bất thường (quá thấp hoặc quá cao so với mặt bằng chung).

Câu hỏi thường gặp

Nên đăng tin ở đâu để nhận được báo giá chất lượng?

Ưu tiên các nền tảng có xác thực danh tính nhà thầu và lịch sử công trình đã hoàn thành, thay vì các hội nhóm mạng xã hội không kiểm chứng được ai đang báo giá. Thông tin càng minh bạch, nhà thầu càng dễ báo giá chính xác ngay từ đầu.

Có nên đăng tin ở nhiều nơi cùng lúc không?

Có thể, nhưng cần chuẩn bị sẵn 1 bộ nội dung đầy đủ (theo checklist 6 mục ở trên) rồi dùng chung cho mọi nơi đăng — tránh viết mỗi nơi một kiểu khiến bản thân khó theo dõi báo giá nào ứng với thông tin nào.

Nói lại cho gọn

• Ảnh hiện trạng đủ 4 nhóm: toàn cảnh, hư hỏng, điện nước, mặt tiền — đỡ một vòng hẹn xem nhà
• Ghi rõ diện tích đang tính theo gì: đất, sàn 1 tầng, hay tổng sàn xây dựng
• Phạm vi việc chia 4 nhóm: phần thô, điện nước, hoàn thiện, nội thất
• Mức vật tư mong muốn — phổ thông, trung cấp, hay cao cấp
• Thời gian khởi công và hoàn thành, kể cả khi chỉ là dự kiến
• Ngân sách: ghi hay không ghi đều được, tuỳ mục tiêu so sánh của chủ nhà