Cách kiểm tra hợp đồng thi công trước khi bấm ký

Hợp đồng thi công thường được đưa ra vào lúc bạn ít muốn đọc nhất — đã chọn xong nhà thầu, đã hẹn ngày khởi công, mọi người đang chờ chữ ký. Đó là lúc dễ ký nhất, và cũng là lúc duy nhất bạn còn quyền thương lượng.

Sau chữ ký, mọi thứ bạn muốn thêm đều trở thành nhờ vả.

Bài này là danh sách kiểm, đọc mất khoảng một tiếng.

Trước tiên: bên ký là ai

Nghe hiển nhiên nhưng đây là chỗ hỏng nặng nhất khi có tranh chấp.

Đối chiếu ba thứ: tên công ty, mã số thuế, người đại diện — trên hợp đồng phải khớp với thông tin tra được trên trang tra cứu mã số thuế công khai.

Kiểm người ký có thẩm quyền không. Nếu người ký không phải người đại diện pháp luật, phải có giấy uỷ quyền kèm theo. Không có thì hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu khi ra toà.

Kiểm tài khoản nhận tiền. Phải là tài khoản công ty, tên khớp với bên ký. Đây là lỗi phổ biến nhất: ký với công ty nhưng chuyển tiền vào tài khoản cá nhân giám đốc. Có chuyện thì trên giấy tờ công ty chưa nhận đồng nào.

Phạm vi công việc — điều khoản quan trọng nhất

Phần lớn tranh chấp không phải về giá, mà về ai làm cái gì.

Hợp đồng phải trả lời rõ:

Làm những hạng mục nào — dẫn chiếu tới bảng khối lượng (BOQ) đính kèm, không mô tả bằng lời
KHÔNG làm những gì — phần này quan trọng ngang phần trên, mà thường bị bỏ trống
Ai cung cấp vật tư nào — liệt kê rõ, không để "theo thoả thuận"
Ai lo điện nước thi công, dọn phế thải, bảo vệ công trình

Dấu hiệu cần chú ý: hợp đồng chỉ có một dòng "thi công hoàn thiện trọn gói theo bản vẽ". Câu đó nghe đầy đủ nhưng không xác định được gì — vì bản vẽ không nói ai dọn rác, ai bắc giàn giáo.

Vật tư — chỗ dễ bị đánh tráo nhất

Phụ lục vật tư phải ghi tới mức không thể thay bằng loại khác mà vẫn đúng chữ:

Tên hãng — bắt buộc
Dòng sản phẩm hoặc mã — bắt buộc. Cùng hãng có nhiều dòng chênh giá gấp đôi.
Quy cách — kích thước, độ dày, tiết diện
Xuất xứ, nếu là thứ có hàng nội và hàng nhập

Câu cần có: "Trường hợp vật tư đã ghi không có hàng, bên B phải thông báo bằng văn bản và đề xuất loại tương đương, bên A xác nhận trước khi sử dụng."

Không có câu này thì việc thay vật tư trở thành quyết định đơn phương của nhà thầu, và bạn chỉ biết khi đã lắp xong.

Phát sinh — điều khoản định trước cái chưa xảy ra

Phát sinh luôn có. Hợp đồng tốt không phủ nhận điều đó, mà quy định cách xử lý.

Ba thứ phải ghi:

Định nghĩa phát sinh. Việc nào có trong BOQ thì đã trả tiền rồi. Việc không có trong BOQ mới là phát sinh. Không có định nghĩa này thì mọi thứ đều có thể bị gọi là phát sinh.

Quy trình. Phát hiện → báo bằng văn bản kèm khối lượng và giá → chủ nhà duyệt → ký phụ lục → mới làm. Làm trước rồi tính sau là cách sai, vì lúc đó bạn không còn quyền từ chối.

Đơn giá phát sinh. Ghi trước trong hợp đồng, ít nhất cho các hạng mục hay phát sinh: thêm điểm điện, thêm điểm nước, trát vá thêm, đục phá thêm. Thoả thuận giá lúc chưa cần thì rẻ hơn nhiều so với lúc thợ đã đứng đó chờ.

Bảo hành

Kiểm bốn điểm:

Thời hạn từng hạng mục — không phải một con số chung. Chống thấm thường dài hơn sơn.
Bảo hành những gì — lỗi thi công, hay cả lỗi vật tư?
Thời gian phản hồi — bao lâu sau khi báo thì phải có mặt. Không ghi thì "sẽ qua" có thể là ba tháng.
Loại trừ — thường có, và hợp lý. Nhưng đọc kỹ: nếu loại trừ rộng quá thì bảo hành thành vô nghĩa.

Bảo hành chỉ có giá trị khi gắn với khoản tiền giữ lại. Bảo hành 12 tháng mà đã trả hết tiền thì phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí.

Tiến độ

Ngày khởi công và ngày hoàn thành — và điều kiện để bắt đầu tính (thường là sau khi nhận mặt bằng và nhận tiền đợt 1)
Mốc trung gian, không chỉ ngày cuối. Không có mốc giữa thì đến tháng cuối mới biết chậm.
Mức phạt chậm — thường 0,05–0,1%/ngày, có trần
Trường hợp miễn phạt — chủ nhà đổi thiết kế, chậm cấp vật tư, chậm duyệt phát sinh, thiên tai

Điều khoản miễn phạt bảo vệ nhà thầu, nhưng nó cũng bảo vệ bạn — vì hợp đồng một chiều thường không được tôn trọng trên thực tế.

Nghiệm thu

Chỗ này hay chỉ có một dòng, và đó là vấn đề.

Phải ghi: nghiệm thu theo từng giai đoạn (không chỉ nghiệm thu tổng), tiêu chuẩn nào, ai tham gia, bao lâu sau khi báo thì phải tổ chức, và xử lý thế nào khi không đạt.

Đặc biệt: các hạng mục sắp bị che khuất — chống thấm, điện nước âm tường — phải ghi là bắt buộc nghiệm thu trước khi che. Không ghi thì thợ có thể tô tường trước khi bạn kịp xem.

Chấm dứt hợp đồng

Không ai muốn nghĩ tới lúc ký. Nhưng nếu không có điều khoản này, muốn dừng giữa chừng sẽ rất khó.

Cần có: trường hợp nào được đơn phương chấm dứt, thủ tục báo trước, cách xác định giá trị đã thực hiện, và xử lý vật tư đã mua.

Điều khoản này nên đối xứng — cả hai bên đều có quyền. Hợp đồng chỉ cho một bên quyền chấm dứt thường không được toà công nhận.

Phụ lục — phần quyết định

Hợp đồng chính thường ngắn. Nội dung thật nằm ở phụ lục:

Bảng khối lượng (BOQ) — có đơn giá từng dòng
Danh mục vật tư — hãng, mã, quy cách
Bản vẽ — đánh số, ghi ngày, ghi phiên bản
Tiến độ — mốc từng giai đoạn
Lịch thanh toán — gắn với mốc nghiệm thu

Kiểm ba thứ về phụ lục: có đủ không · hợp đồng chính có dẫn chiếu đúng tên và số hiệu không · hai bên đã ký hoặc đóng dấu giáp lai từng trang chưa.

Điểm cuối quan trọng: phụ lục không ký thì sau này rất khó chứng minh đó là bản đã thoả thuận.

Ba câu cần tìm trong hợp đồng

Đọc lướt tìm ba cụm này, chúng thường ẩn trong điều khoản chung:

"theo thực tế thi công" — nghĩa là con số hiện tại chưa chắc chắn. Hỏi rõ dao động trong khoảng nào.
"bên B có quyền điều chỉnh" — điều chỉnh gì, tới mức nào, có cần bạn đồng ý không.
"các nội dung khác thực hiện theo quy định pháp luật" — câu này không sai, nhưng nếu nó xuất hiện thay cho một điều khoản cụ thể thì đó là chỗ trống.

Nếu nhà thầu ngại sửa hợp đồng

Phản ứng của họ khi bạn đề nghị thêm điều khoản là thông tin đáng giá.

Người làm thật thường thấy bình thường — hợp đồng rõ ràng cũng bảo vệ họ khỏi bị đòi thêm việc miễn phí, khỏi bị chậm thanh toán.

Người khó chịu, nói "làm bao năm rồi có ai đòi hỏi thế đâu", thì phần khó chịu đó thường quay lại trong lúc thi công.

Bạn không cần một hợp đồng hoàn hảo. Bạn cần một hợp đồng mà cả hai bên đều đọc và đều hiểu giống nhau. Phần lớn tranh chấp xây dựng không phải do ai gian dối, mà do hai bên hiểu khác nhau về cùng một dòng chữ.