Đơn giá nội thất mỗi mét vuông: 7 công trình thật

Đơn giá nội thất mỗi mét vuông là con số ai cũng hỏi đầu tiên khi lập ngân sách, nhưng câu trả lời thường chỉ là ước lượng mơ hồ. Bảy công trình đã hoàn thành và công khai trên nền tảng Sweet Home cho phép tính chính xác, vì có đủ cả tổng chi phí lẫn diện tích.

Kết quả nằm trong khoảng 1.374.300đ đến 3.258.977đ mỗi mét vuông — chênh nhau 2,4 lần, và lý do chênh không phải chất lượng.

Bảy công trình xếp theo đơn giá mỗi mét vuông

• 3.258.977đ/m² — Masteri An Phú, căn hộ 66m², tổng 215.092.500đ
• 2.777.778đ/m² — Vinhomes Bason, căn hộ 90m², tổng 250.000.000đ
• 2.771.790đ/m² — SANA PET, văn phòng 100m², tổng 277.179.000đ
• 2.225.417đ/m² — Masteri Thảo Điền cải tạo, 72m², tổng 160.230.000đ
• 1.893.713đ/m² — nhà phố Long Xuyên, 300m², tổng 568.114.000đ
• 1.811.364đ/m² — Masteri căn anh Tuấn Anh, 66m², tổng 119.550.000đ
• 1.374.300đ/m² — bếp nhà phố Quận 9, 50m², tổng 68.715.000đ

Vì sao hai căn cùng 66m² chênh 1,8 lần?

Hai căn Masteri cùng diện tích 66m² nhưng một căn 3.258.977đ/m², căn kia 1.811.364đ/m². Lý do không nằm ở chất lượng mà ở phạm vi công việc.

Căn đắt hơn có thêm sơn nhà, làm sàn gạch, điện toàn nhà và cả đồ rời như sofa, thảm, chăn ga, tranh treo. Căn rẻ hơn chỉ làm tủ và đồ gỗ, xem thêm hai căn Masteri cùng 66m² chênh 96 triệu vì sao.

Công trình càng lớn thì đơn giá càng thấp?

Dữ liệu có xu hướng đó nhưng không tuyệt đối. Công trình lớn nhất — nhà phố Long Xuyên 300m² — có đơn giá 1.893.713đ/m², thuộc nhóm thấp. Còn căn hộ 66m² lại cao nhất.

Nhưng bếp nhà phố Quận 9 chỉ 50m² lại có đơn giá thấp nhất 1.374.300đ/m². Nguyên nhân: công trình đó chỉ làm ba hạng mục (tủ bếp, đảo bếp, tủ giày), phần diện tích còn lại của căn nhà không động tới, xem thêm bếp nhà phố 50m² trọn gói — bóc tách 68,7 triệu.

Diện tích ghi trong hồ sơ là diện tích gì?

Đây là điểm dễ nhầm nhất. Diện tích ghi trong hồ sơ là diện tích căn nhà, không phải diện tích phần được thi công.

Với công trình làm trọn gói cả căn thì hai con số trùng nhau. Nhưng với công trình chỉ làm một khu vực — như bếp Quận 9 — thì chia cho diện tích căn nhà sẽ ra con số thấp giả tạo.

Cải tạo có rẻ hơn làm mới không?

Công trình cải tạo duy nhất trong nhóm là Masteri Thảo Điền: 2.225.417đ/m², nằm ở giữa. Thấp hơn hai căn hộ làm mới trọn gói nhưng cao hơn nhà phố Long Xuyên.

Ở công trình này, một phần đồ cũ được giữ lại và chỉ thay cánh hoặc sơn lại thùng tủ — đó là lý do đơn giá thấp hơn làm mới hoàn toàn, xem thêm cải tạo nội thất giữ lại đồ cũ tốn bao nhiêu.

Dùng khoảng 1,37 đến 3,26 triệu này ra sao?

Đây là số thật của bảy công trình cụ thể, không phải bảng giá thị trường. Bảy công trình là mẫu quá nhỏ để kết luận cho toàn ngành.

Cách dùng đúng là lấy làm mốc đặt câu hỏi: nếu báo giá của mình vượt xa khoảng này thì hỏi phạm vi có gồm cải tạo cơ bản và đồ rời không; nếu thấp hơn nhiều thì hỏi đã tính đủ vật tư hoàn thiện chưa.

Vì sao không nên chỉ nhìn đơn giá m²?

Vì cùng một đơn giá có thể ra hai kết quả rất khác nhau. Một bên tính 2 triệu/m² cho tủ MDF melamine, bên kia tính 2 triệu/m² cho tủ MDF sơn PU 2K — cùng con số nhưng vật liệu khác hẳn.

Đơn giá mét vuông chỉ dùng để ước ngân sách sơ bộ. Khi so báo giá thì phải xuống tới bảng khối lượng từng dòng, xem thêm đọc bảng khối lượng trước khi ký — 196 dòng thật.

Công trình văn phòng khác nhà ở thế nào?

Công trình văn phòng duy nhất là bệnh viện thú y SANA PET: 2.771.790đ/m², nằm nhóm cao. Nhưng công trình này có hạng mục đặc thù không có ở nhà ở — tường chì phòng X-quang, thông gió khu bệnh truyền nhiễm, bảng hiệu mặt tiền.

Về mặt kiến thức chung của ngành (phần này là tham khảo, không rút từ hồ sơ), công trình kinh doanh thường có thêm chi phí nhận diện thương hiệu và các yêu cầu kỹ thuật theo ngành nghề, nên khó so trực tiếp với nhà ở.

Câu hỏi thường gặp

Con số này áp dụng cho nhà tôi được không? Chỉ để ước sơ bộ. Đây là bảy công trình cụ thể với phạm vi công việc rất khác nhau, không phải đơn giá chuẩn của ngành.

Vì sao chênh tới 2,4 lần? Chủ yếu do phạm vi: có công trình gồm cả sơn nhà, sàn gạch, điện và đồ rời; có công trình chỉ làm tủ bếp.

Xem chi tiết các công trình này ở đâu? Cả bảy được công khai trong mục công trình đã hoàn thiện trên Sweet Home, kèm bảng khối lượng và ảnh.

Nói lại cho gọn

• Bảy công trình thật: đơn giá từ 1.374.300đ đến 3.258.977đ mỗi mét vuông, chênh 2,4 lần
• Hai căn cùng 66m² chênh 1,8 lần — do phạm vi công việc, không phải chất lượng
• Diện tích trong hồ sơ là diện tích căn nhà, không phải phần được thi công
• Công trình cải tạo nằm giữa: 2.225.417đ/m² nhờ giữ lại và thay cánh đồ cũ
• Đơn giá m² chỉ dùng ước sơ bộ; so báo giá phải xuống bảng khối lượng từng dòng