Quy trình 11 bước làm nhà trên nền tảng

Quy trình 11 bước làm nhà là cách chia nhỏ một công trình thành các mốc rõ ràng, để chủ nhà biết đang ở đâu và việc gì phải xong trước khi sang bước kế. Không có mốc, mọi thứ dồn thành một cục "đang làm" kéo dài không biết đến bao giờ.

Bài này mô tả 11 bước đang chạy thật trên nền tảng Sweet Home, kèm ảnh chụp màn hình một công trình cụ thể đã hoàn thành.

Mười một bước gồm những gì

• Bước 1-4: chuẩn bị — Đăng tin, Dự toán (BOQ), Tiến độ (Gantt), Báo giá
• Bước 5-7: chốt và khởi động — Chọn thầu, Hợp đồng, Đặt cọc
• Bước 8-11: thực hiện và kết thúc — Thi công, Nghiệm thu, Thanh toán, Đánh giá

Vì sao phải tách 11 bước thay vì làm gộp?

Vì mỗi bước có một người chịu trách nhiệm khác nhau và một mốc nghiệm thu riêng. Khi gộp lại, lúc có vấn đề sẽ không xác định được lỗi phát sinh ở khâu nào và ai phải sửa.

Tách bước cũng cho phép chủ nhà dừng lại giữa chừng mà không mất trắng — ví dụ có bảng khối lượng ở bước 2 rồi thì dù đổi nhà thầu vẫn dùng lại được bảng đó.

Mỗi bước mất bao lâu?

Theo bảng thời gian tham khảo cho căn hộ 80m² trong tài liệu quy trình của nền tảng: Đăng tin 1-3 ngày, Dự toán 3-5 ngày, Tiến độ 1-2 ngày, Báo giá 5-7 ngày, Chọn thầu 2-3 ngày, Hợp đồng 1-3 ngày, Đặt cọc 1-2 ngày.

Phần dài nhất là Thi công và giám sát 45-60 ngày, sau đó Nghiệm thu 3-7 ngày, Thanh toán và bàn giao 3-5 ngày, Đánh giá 1 ngày. Bảo hành kéo dài 12-60 tháng tùy hạng mục.

Đây là khoảng tham khảo cho căn hộ 80m², không phải cam kết. Số ngày thật của tám công trình đã hoàn thành trên nền tảng dao động từ 16 đến 71 ngày, xem thêm thi công nội thất mất bao lâu — 8 công trình thật.

Ai làm gì ở từng bước?

Tài liệu quy trình ghi rõ người phụ trách: chủ nhà làm bước Đăng tin, Chọn thầu, Đặt cọc, Thanh toán; đơn vị dự toán hoặc kiến trúc sư làm bước Dự toán và Tiến độ; nhà thầu làm bước Báo giá và Thi công; bước Hợp đồng và Đánh giá là việc của cả hai bên; bước Nghiệm thu có mặt chủ nhà, giám sát và nhà thầu.

Biết trước ai phụ trách bước nào giúp chủ nhà không phải chờ nhầm người, xem thêm chi phí giám sát thi công — khi nào nên thuê riêng.

Bước 5 chọn thầu hoạt động thế nào?

Chủ nhà không phải chờ đủ số báo giá mới được chọn — chỉ cần có ít nhất một báo giá đã gửi là chuyển bước được. Khi chọn nhiều nhà thầu cho các phần việc khác nhau, mỗi người phát sinh một hợp đồng riêng và ký riêng.

Cách này đã chạy thật ở công trình bệnh viện thú y SANA PET với 5 nhà thầu cùng làm, mỗi bên một hợp đồng, nghiệm thu và thanh toán tách bạch, xem thêm 5 nhà thầu cùng làm trên một công trình.

Bước 7 đặt cọc có mấy cách?

Tài liệu quy trình mô tả hai cách. Cách miễn phí: chủ nhà chuyển thẳng cho nhà thầu, tải lên biên lai và ký điện tử biên bản. Cách trả phí: tiền giữ qua nền tảng và giải ngân theo điều kiện, phí 3%.

Đây là điểm chủ nhà nên cân nhắc kỹ theo mức độ tin tưởng và giá trị công trình, xem thêm có nên đặt cọc trước cho thợ không — đặt bao nhiêu là an toàn.

Bảng khối lượng nối với tiến độ ra sao?

Bảng khối lượng ở bước 2 là nguồn dữ liệu cho biểu đồ tiến độ ở bước 3 — các hạng mục trong bảng chuyển thành đầu việc trên tiến độ. Nghĩa là làm bảng khối lượng kỹ thì tiến độ tự khớp, không phải nhập lại từ đầu.

Về mặt kiến thức chung của ngành (phần này là tham khảo, không rút từ tài liệu quy trình), đây là lý do nhiều công trình chậm ngay từ khâu chuẩn bị: bảng khối lượng sơ sài thì mọi bước sau đều phải đoán.

Bước 11 đánh giá để làm gì?

Đánh giá sau khi bàn giao tạo ra hạng sao và lịch sử làm việc của nhà thầu — thứ mà chủ nhà tiếp theo dùng để thẩm định. Không có bước này thì mọi nhà thầu trên nền tảng đều như nhau.

Đây cũng là cách một xưởng nhỏ chưa có hồ sơ năng lực tích lũy được uy tín theo thời gian, xem thêm đánh giá xưởng gỗ gia đình không có hồ sơ năng lực.

Câu hỏi thường gặp

Có bắt buộc đi đủ 11 bước không? Không. Công trình nhỏ có thể bỏ qua bước tiến độ hoặc gộp vài bước. Quy trình là khung tham chiếu để biết mình đang bỏ qua gì, không phải thủ tục bắt buộc.

Số ngày trong bảng có phải cam kết không? Không. Đó là khoảng tham khảo cho căn hộ 80m² ghi trong tài liệu quy trình của nền tảng, thay đổi theo quy mô và hiện trạng từng công trình.

Xem quy trình này ở đâu trên web? Mở một công trình bất kỳ trong mục quản lý công trình, cột bên trái hiển thị đủ 11 bước kèm trạng thái từng bước như ảnh chụp phía trên.

Nói lại cho gọn

• 11 bước: Đăng tin, Dự toán, Tiến độ, Báo giá, Chọn thầu, Hợp đồng, Đặt cọc, Thi công, Nghiệm thu, Thanh toán, Đánh giá
• Thời gian tham khảo căn hộ 80m²: dài nhất là thi công 45-60 ngày, bảo hành 12-60 tháng
• Chọn thầu chỉ cần một báo giá đã gửi; chọn nhiều bên thì mỗi bên một hợp đồng riêng
• Đặt cọc có hai cách: chuyển thẳng kèm biên lai, hoặc giữ qua nền tảng phí 3%
• Bảng khối lượng ở bước 2 chuyển thành đầu việc trên tiến độ ở bước 3, không nhập lại