Sửa nhà phố 100m² hết bao nhiêu? Bảng dự toán mẫu

Sửa nhà khác xây mới ở chỗ: bạn không biết bên trong tường có gì cho tới khi đục ra. Vì vậy dự toán sửa nhà phải có phần dự phòng, và phải bóc theo hạng mục thay vì khoán theo mét vuông.

Một công trình thật để tham chiếu

Công trình cải tạo nhà phố thành phòng khám thú y tại Phú Nhuận, TP.HCM — diện tích 100m², thời gian 2 tháng, tổng giá trị hợp đồng 277.179.000 ₫, chia cho 5 nhà thầu theo từng phần việc:

Phần việc	Giá trị	Tỉ trọng
Nội thất + phần thô	167.200.000 ₫	60%
Điện chiếu sáng, thông gió, sàn	56.059.000 ₫	20%
Mặt tiền	28.000.000 ₫	10%
Khảo sát · thiết kế · dự toán · giám sát	17.000.000 ₫	6%
Bảng hiệu	8.920.000 ₫	4%
Tổng	277.179.000 ₫	100%

Đây là công trình có yêu cầu riêng (tường chì phòng X-quang, thông gió khu bệnh truyền nhiễm) nên không đại diện cho nhà ở. Nhưng tỉ trọng thì đáng học: phần hoàn thiện và nội thất luôn chiếm quá nửa, còn khâu thiết kế – giám sát chỉ khoảng 5–7%.

Hiện trạng trước khi sửa — thứ quyết định giá

Cùng một diện tích 100m², nhưng nhà đã cũ và nhà mới bàn giao chênh nhau rất nhiều tiền. Phần lớn khoản chênh nằm ở việc phải tháo bỏ trước khi làm mới. Vài ảnh khảo sát thực tế của công trình này:

Trần thạch cao giật cấp uốn cong, phào chỉ, giấy dán tường — đẹp theo gu cũ nhưng phải bỏ hết. Riêng tháo dỡ và chở phế thải đã là một dòng tiền thật, không phải làm miễn phí.

Đây là loại việc không nhìn thấy trên bản vẽ: tường loang ố vì thấm lâu ngày. Nếu chỉ sơn đè lên, vài tháng sau ố lại. Xử lý đúng phải tìm nguồn nước vào, chống thấm rồi mới hoàn thiện — và khoản này thường bị bỏ sót khi báo giá vội.

Nhà vệ sinh là chỗ đắt nhất tính theo mét vuông: thiết bị, chống thấm, ống nước, gạch ốp lát đều dồn vào một diện tích nhỏ. Sửa một nhà vệ sinh có thể ngang tiền lát sàn cả tầng.

Khung dự toán cho nhà ở 100m²

Con số dưới đây là khoảng tham khảo cho nhà ở tại TP.HCM, dùng để bạn ước lượng trước khi gọi nhà thầu — không phải báo giá.

Nhóm việc	Khoảng tham khảo	Ghi chú
Tháo dỡ, dọn phế thải	8–20 triệu	Tuỳ khối lượng đập bỏ và chỗ đổ
Xây, tô, trát lại	20–50 triệu	Tuỳ số vách đổi
Chống thấm nhà tắm, sân thượng	10–30 triệu	Đừng tiết kiệm ở đây
Điện toàn nhà	25–60 triệu	Đi lại toàn bộ thì cao
Nước, thiết bị vệ sinh	20–50 triệu	Thiết bị chiếm phần lớn
Sàn (gạch hoặc gỗ)	25–70 triệu	Chênh nhiều theo vật liệu
Trần thạch cao	15–40 triệu	Phẳng hay giật cấp
Sơn toàn nhà	15–35 triệu	Bả cả nhà thì cao hơn
Cửa các loại	25–70 triệu	Nhôm kính, gỗ, cửa chính
Nội thất đóng	80–250 triệu	Phần dao động lớn nhất

Cộng khoảng giữa của các dòng trên, một căn 100m² sửa ở mức khá thường rơi vào 250–400 triệu. Muốn thấp hơn thì phải bớt hạng mục, không phải bớt đơn giá — đây là chỗ nhiều người nhầm khi so báo giá.

Ba khoản luôn bị quên trong dự toán

1. Dự phòng 10–15% — sửa nhà cũ gần như chắc chắn có việc phát sinh khi mở ra

2. Chỗ ở tạm trong lúc sửa — hai tháng thuê nhà là một khoản thật

3. Dọn dẹp và chuyển đồ — kê đồ đi, kê về, vệ sinh cuối cùng

Cách đọc một bảng dự toán

Bảng dự toán đúng phải có đủ bốn cột cho mỗi dòng: tên việc · đơn vị · khối lượng · đơn giá. Thiếu cột khối lượng thì không kiểm được, vì "trọn gói 50 triệu" không nói lên điều gì.

Khi so hai báo giá, đừng so tổng tiền. So từng dòng — thường sẽ thấy bên rẻ hơn đã bỏ bớt vài hạng mục, hoặc ghi khối lượng thấp hơn thực tế.

Ba câu hỏi nên hỏi trước khi chốt

1. "Giá này đã gồm tháo dỡ và chở phế thải chưa?" — nhiều báo giá tách riêng, đến lúc làm mới báo thêm.

2. "Phát sinh thì tính thế nào?" — phải thống nhất cách tính TRƯỚC, đừng để tới lúc đục tường ra mới bàn.

3. "Bảo hành bao lâu, gồm những gì?" — chống thấm và điện nước là hai phần cần bảo hành rõ nhất.

Câu hỏi thường gặp

Sửa nhà phố 100m² hết bao nhiêu tiền?

Cộng khoảng giữa của các nhóm việc trong bảng trên, một căn 100m² sửa ở mức khá thường rơi vào 250–400 triệu đồng. Mức này chưa gồm dự phòng 10–15% và chi phí ở tạm. Con số dao động mạnh nhất nằm ở phần nội thất đóng (80–250 triệu) — nhà giữ lại được đồ cũ thì rẻ hơn nhiều.

Sửa nhà 100m² mất bao lâu?

Công trình thật nêu trong bài làm trong 2 tháng, nhưng đó là cải tạo thành phòng khám, có nhiều việc chuyên biệt. Nhà ở thông thường sửa toàn bộ mất khoảng 6–10 tuần: 1 tuần tháo dỡ, 3–4 tuần phần thô và điện nước, 3–4 tuần hoàn thiện và nội thất. Mưa kéo dài hoặc đổi ý giữa chừng đều làm dài thêm.

Vì sao dự toán sửa nhà phải có phần dự phòng?

Vì không ai nhìn xuyên được tường. Ống nước mục, tường thấm lâu ngày, sàn yếu, dây điện cũ không đủ tải — những thứ này chỉ lộ ra khi đục. Dự phòng 10–15% là mức thường dùng. Nhà càng cũ thì để càng cao.

Sao hai nhà thầu báo giá chênh nhau nhiều thế?

Gần như luôn vì hai bên bóc khác nhau, không phải vì một bên đắt. Bên rẻ hơn thường đã bỏ bớt hạng mục (tháo dỡ, chở phế thải, chống thấm), hoặc ghi khối lượng thấp hơn thực tế. Muốn so được thì phải đưa cùng một bảng khối lượng cho cả hai bên cùng điền giá.

Nên khoán trọn gói hay bóc theo hạng mục?

Sửa nhà nên bóc theo hạng mục. Khoán trọn gói chỉ hợp khi phạm vi rõ ràng và không đổi — mà sửa nhà thì gần như luôn phát sinh. Bảng đủ 4 cột (tên việc · đơn vị · khối lượng · đơn giá) giúp bạn biết chính xác trả tiền cho việc gì, và khi phát sinh thì tính thêm theo đơn giá có sẵn thay vì thương lượng lại từ đầu.

Khoản nào không nên tiết kiệm khi sửa nhà?

Chống thấm và điện nước. Hai phần này nằm khuất bên trong, làm lại phải đục hết lớp hoàn thiện bên ngoài — tiền sửa lần hai thường gấp nhiều lần tiền tiết kiệm được lần đầu. Ảnh giếng trời loang ố trong bài là ví dụ: thấm lâu ngày, sơn đè lên vài tháng sau ố lại.

Nhập diện tích và hạng mục, hệ thống tạo bảng khối lượng đủ 4 cột để bạn gửi đi lấy báo giá — cùng một bảng cho mọi nhà thầu thì mới so được.

Dựng bảng dự toán cho nhà bạn

Ảnh trong bài: ảnh khảo sát hiện trạng công trình sanaPet, 275 Huỳnh Văn Bánh, Phú Nhuận, TP.HCM (tháng 7-2025, trước khi cải tạo).