The crew wants more money mid-job: how to handle it properly

Công trình đang chạy được nửa, thợ nói: "Anh ơi chỗ này phát sinh thêm, phải bù thêm 20 triệu." Lúc đó bạn ở thế yếu: dừng thì dở dang, trả thì ấm ức và không biết còn bao nhiêu lần nữa.

Cách thoát không nằm ở chỗ cứng rắn, mà ở chỗ phân loại được đó là phát sinh gì.

Ba loại phát sinh nào, và chỉ loại nào bạn phải trả?

Loại 1: Do chủ nhà đổi ý — có nên trả không?

Đã chốt tủ bếp cánh phẳng, làm xong lại muốn đổi cánh soi chỉ. Đây là việc mới, thợ làm thêm thì được trả thêm. Sòng phẳng.

Loại 2: Do hiện trạng khác dự tính — nên thương lượng thế nào?

Đục tường ra mới thấy tường mục phải gia cố, hoặc đường ống cũ nát phải thay. Không ai lỗi cả. Thường chia đôi hoặc trả theo khối lượng thực tế, tuỳ hợp đồng ký theo trọn gói hay đơn giá.

Loại 3: Do nhà thầu tính thiếu — có phải trả không?

Đây là loại hay gặp nhất và cũng là loại bị nhầm nhiều nhất. Thợ báo giá thấp để trúng thầu, làm giữa chừng mới nói "em tính thiếu". Việc vẫn nằm trong phạm vi đã ký, chỉ là họ tính sai.

Đó là rủi ro của người báo giá, không phải của bạn. Chấp nhận một lần là mở cửa cho những lần sau.

Ba câu hỏi nào nên hỏi khi bị đòi thêm?

1. "Việc này có trong bảng khối lượng đã ký không?" — Có thì đã trả rồi. Không thì sang câu 2.
2. "Vì sao lúc báo giá không có?" — Do tôi đổi ý (loại 1) · do mở ra mới biết (loại 2) · do anh tính thiếu (loại 3).
3. "Cho tôi xem khối lượng và đơn giá của riêng phần thêm." — Phải tách riêng, không gộp vào tổng. Không tách được thì con số đó không kiểm được.

Vì sao đừng bao giờ đồng ý bằng miệng?

Phát sinh phải thành phụ lục hợp đồng: liệt kê việc thêm, khối lượng, đơn giá, thành tiền, ảnh hưởng tiến độ, hai bên ký. Mất 15 phút, đổi lại không ai chối được về sau.

Gật đầu ngoài công trường là cách chắc chắn nhất để cuối công trình có một con số bạn không nhớ đã đồng ý.

Nếu bị dừng việc để ép trả thì làm sao?

Đây là lúc hợp đồng cứu bạn — nếu có ghi. Kiểm tra: điều khoản chậm tiến độ, điều kiện chấm dứt hợp đồng, và tiền còn lại bạn đang giữ.

Điểm mạnh của việc trả theo đợt nghiệm thu nằm ở đây: bạn luôn còn tiền chưa trả tương ứng phần việc chưa xong. Người bỏ dở là người mất nhiều hơn.

Cách phòng chắc chắn nhất vẫn là không thiếu phụ lục nào khi ký hợp đồng từ đầu — xem không nên ký hợp đồng khi còn thiếu 5 phụ lục này.

Khi phát sinh loại 1 hoặc loại 2 đã được thống nhất, cách ghi nhận đúng là lập phụ lục mới — xem cách tạo phụ lục hợp đồng khi phát sinh khối lượng.

Vì sao phòng còn hơn xử?

• Khảo sát kỹ trước khi báo giá — mở trần, mở tường ở vài điểm. Đội nào ngại khảo sát mà báo giá liền thì thường phát sinh nhiều
• Ghi rõ hình thức giá — trọn gói hay đơn giá, quyết định ai chịu rủi ro khối lượng
• Dè chừng báo giá thấp bất thường — thấp hơn mặt bằng 30% thì phần chênh sẽ quay lại dưới dạng phát sinh
• Chốt mẫu bằng văn bản trước khi làm — phần lớn phát sinh loại 1 đến từ chốt mẫu miệng

Nếu tình huống xuất phát từ hiện trạng phát sinh lúc chủ nhà không có mặt, cách xác minh riêng xem cách xác minh nhà thầu báo phát sinh khi chủ nhà vắng mặt.

Câu hỏi thường gặp

Nếu không chắc phát sinh thuộc loại nào thì làm sao?

Yêu cầu nhà thầu giải thích rõ nguyên nhân bằng chứng cứ cụ thể (ảnh, video hiện trạng) trước khi quyết định. Nếu vẫn không rõ ràng, có thể tham khảo ý kiến một kỹ sư hoặc kiến trúc sư độc lập không liên quan tới hợp đồng để đánh giá khách quan.

Có nên ghi rõ trong hợp đồng ban đầu về cách xử lý ba loại phát sinh này không?

Rất nên. Ghi rõ ngay từ đầu nguyên tắc phân loại và cách xử lý từng loại phát sinh giúp tránh tranh cãi về sau — khi có tình huống thực tế xảy ra, cả hai bên chỉ cần đối chiếu với điều khoản đã thống nhất thay vì phải đàm phán lại từ đầu trong lúc căng thẳng.

Có nên giữ mối quan hệ tốt với thợ dù đã từ chối một khoản phát sinh không hợp lý?

Nên, và hai việc này không mâu thuẫn nhau. Từ chối rõ ràng, có lý do cụ thể (dựa trên phân loại phát sinh) khác với thái độ gay gắt hay nghi ngờ cá nhân. Giữ giao tiếp lịch sự, giải thích rõ căn cứ từ chối thường giúp công việc còn lại tiếp tục suôn sẻ hơn là im lặng trả tiền rồi âm thầm bực bội.