10 khoản chi phí ẩn khi hoàn thiện nhà phố

"Chi phí ẩn" là cách gọi không chính xác khi nói về hoàn thiện nhà phố. Phần lớn chúng không bị ai giấu — chúng chỉ nằm ngoài phạm vi báo giá, và không ai nhắc tới vì không ai nghĩ tới.

Mười khoản dưới đây cộng lại thường chiếm 10–18% tổng chi phí. Biết trước thì chúng thành khoản đã tính; không biết thì chúng thành phát sinh, và phát sinh luôn đắt hơn vì bạn trả khi không còn lựa chọn.

1. Vận chuyển phế thải tốn bao nhiêu?

Khoản bị quên nhiều nhất, và không nhỏ. Một căn nhà phố cải tạo có thể thải ra vài chục mét khối.

Ở chung cư còn đắt hơn: phải chở bằng thang máy, thường chỉ được dùng ngoài giờ hành chính, và xe không vào sát chân toà nên phải trung chuyển.

Hỏi: tính theo khối lượng hay theo chuyến? Ai lo giấy phép đổ thải?

2. Vận chuyển vật tư lên tầng có tốn thêm không?

Nhà phố không thang máy, vật tư lên tầng 3–4 bằng sức người. Gạch, xi măng, thiết bị vệ sinh đều nặng.

Nhiều báo giá tính đơn giá như thi công tầng trệt. Đến lúc làm thì phát sinh "phí vận chuyển lên cao".

Hỏi trước: đơn giá đã bao gồm vận chuyển lên tầng chưa, hay tính riêng theo tầng.

3. Xử lý bề mặt cũ tốn bao nhiêu?

Với công trình cải tạo, đây là khoản lớn và khó đoán:

• Cạo lớp sơn cũ bong tróc
• Đục lớp vữa mục
• Cán phẳng lại nền không đều
• Xử lý tường ẩm mốc trước khi sơn

Không ai biết chính xác trước khi đục ra. Cách xử lý đúng: yêu cầu ghi thành dòng riêng có khối lượng tạm tính, kèm đơn giá đã thoả thuận. Khi phát sinh, chỉ cần đo lại, không phải thương lượng giá.

Xem thêm cách tạo phụ lục hợp đồng khi phát sinh khối lượng để việc đo lại này có giấy tờ đi kèm, không chỉ nói miệng.

4. Bao che và bảo vệ có cần tính riêng không?

Bao che thang máy, hành lang, sảnh. Che chắn phần đã hoàn thiện khi làm phần khác. Bảo vệ cửa, sàn gỗ, thiết bị đã lắp.

Ở chung cư đây là yêu cầu bắt buộc của ban quản lý, không phải tuỳ chọn.

Khoản này nhỏ nhưng thường không có trong báo giá, vì người báo giá tập trung vào hạng mục thi công.

5. Phí và đặt cọc với ban quản lý gồm những gì?

Riêng nhà chung cư. Gồm phí thi công, đặt cọc hoàn trả, phí sử dụng thang máy, có nơi thu cả phí vệ sinh.

Khoản đặt cọc được hoàn lại nếu không hư hỏng gì — nhưng nó vẫn là tiền bạn phải bỏ ra từ đầu.

Hỏi ban quản lý trước khi lên dự toán, mỗi toà một mức khác nhau.

6. Điện nước phục vụ thi công ai chịu?

Máy cắt, máy khoan, máy trộn, đèn chiếu sáng, nước trộn vữa và vệ sinh.

Thường không lớn, nhưng nếu không nói rõ ai chịu thì nó thành điểm tranh cãi nhỏ kéo dài. Có nơi lắp đồng hồ riêng, có nơi tính khoán theo tháng.

7. Vì sao chênh lệch vật tư là khoản lớn nhất?

Đây là khoản lớn nhất trong mười khoản, và cũng dễ tránh nhất.

Báo giá ghi "gạch 60×60" với đơn giá vật tư giả định 250k/m². Bạn ra cửa hàng, thích viên 420k/m². Chênh 170k × 60 m² = hơn 10 triệu.

Không ai sai — báo giá đã ghi rõ mức vật tư, chỉ là bạn chọn khác.

Cách tránh: đi xem vật tư trước khi chốt báo giá, không phải sau. Chọn xong rồi mới để nhà thầu tính lại.

Nếu đang nhận nhiều báo giá cùng lúc, cách so sánh 3 báo giá thi công mà không bị rối chỉ cách gộp mọi hạng mục — kể cả chênh lệch vật tư như trên — thành một bảng duy nhất để so từng dòng.

8. Thiết bị và phụ kiện lặt vặt gồm những gì?

Nhóm này gồm hàng chục thứ nhỏ, mỗi thứ vài trăm nghìn, cộng lại vài chục triệu:

• Móc treo khăn, kệ để đồ nhà tắm, gương
• Giàn phơi, dây phơi
• Rèm cửa và thanh treo
• Tay nắm cửa, khoá, chặn cửa
• Đèn trang trí, đèn hắt
• Thảm, cây xanh, tranh

Chúng không nằm trong báo giá thi công vì không phải hạng mục thi công. Nhưng thiếu chúng thì căn nhà chưa dùng được.

Cách tính: lập danh sách riêng, đi một vòng cửa hàng, cộng lại. Thường bất ngờ hơn dự đoán.

9. Chi phí sống trong lúc thi công tính thế nào?

Nếu đang ở căn nhà đó:

• Thuê chỗ ở tạm — vài tháng tiền nhà
• Gửi đồ đạc — thuê kho hoặc gửi nhà người quen
• Chuyển đồ hai lần: đi và về

Với công trình 3–4 tháng, khoản này có thể bằng cả một hạng mục thi công. Và nó tăng theo mỗi ngày chậm tiến độ — đó là lý do chậm tiến độ tốn tiền thật, không chỉ tốn kiên nhẫn.

10. Nên dự phòng bao nhiêu cho thứ chưa biết?

Khoản cuối, và là khoản duy nhất bạn chủ động đặt ra.

• Nhà mới, chưa ở: 5–8%
• Nhà đã ở 5–10 năm: 10–15%
• Nhà trên 15 năm hoặc có dấu hiệu thấm: 15–20%

Đây là tiền của bạn, giữ trong tài khoản của bạn — không phải khoản trả trước cho nhà thầu. Nó chỉ được dùng khi có phát sinh thật, có phụ lục ký.

Không đặt dự phòng thì mỗi phát sinh đều thành khủng hoảng nhỏ, và bạn quyết định vội trong lúc thợ đang chờ.

Cách tính tổng cho đúng là gì?

Công thức thực tế:

Ngân sách thật = giá thi công + 10 khoản trên

Nghĩa là nếu bạn có 400 triệu, đừng ký hợp đồng thi công 400 triệu. Ký khoảng 330–350 triệu, để lại phần còn lại cho mười khoản này.

Đây là con số làm nhiều người ngạc nhiên, nhưng nó phản ánh đúng cách tiền thật sự đi ra.

Nên hỏi câu gì để lộ ra hết các khoản này?

Một câu hỏi duy nhất, hỏi cả ba nhà thầu:

"Ngoài những gì trong báo giá này, tôi còn phải chi những khoản nào nữa để căn nhà dùng được?"

Người có kinh nghiệm sẽ liệt kê ra được năm bảy khoản — và đó là dấu hiệu tốt, không phải dấu hiệu xấu. Họ đang cho bạn thấy bức tranh đầy đủ.

Người nói "không còn gì nữa đâu" thì hoặc chưa làm nhiều, hoặc đang tránh nói ra thứ sẽ tính sau.

Cách bạn xử lý câu trả lời cũng quan trọng: đừng phạt người trung thực. Nếu bên nói rõ mười khoản bị bạn loại vì "tổng cao hơn", thì lần sau không ai nói thật với bạn nữa.

Đây cũng là lý do báo giá nhà thầu thấp chưa chắc đã rẻ — phần chênh lệch thường không biến mất, nó chỉ chuyển thành mười khoản kể trên, chờ xuất hiện sau khi đã ký.

Câu hỏi thường gặp

Có cần tính đủ cả 10 khoản cho mọi công trình không, kể cả công trình nhỏ?

Không nhất thiết đủ cả 10 với công trình rất nhỏ — một số khoản như phí ban quản lý chỉ áp dụng cho chung cư, chi phí sống tạm chỉ áp dụng khi đang ở trong nhà lúc thi công. Nhưng nên rà qua từng khoản để loại bỏ những cái không áp dụng, thay vì bỏ qua toàn bộ danh sách.

Nếu cuối cùng không dùng hết phần dự phòng thì sao?

Đó là tin tốt — phần dự phòng chưa dùng vẫn là tiền của chủ nhà, có thể dùng cho nội thất, trang trí thêm, hoặc giữ lại. Dự phòng không phải khoản phải chi hết, mà là khoản chuẩn bị sẵn để không bị động khi cần.