Hai đơn vị thiết kế cùng báo cho một căn hộ 75 m². Bên A ghi "250.000 đ/m²", bên B ghi "18 triệu trọn gói 3 phòng". Nhân ra thì bên A là 18,75 triệu — chênh nhau 750 nghìn, gần như bằng nhau. Nhưng khi làm xong, một bên đưa 40 bản vẽ, bên kia đưa 12 bản. Cùng số tiền, khác hẳn thứ nhận được.

Bài này nói về cách đọc hai kiểu báo giá đó, và cách hỏi để biết mình thật sự mua gì.

Hai cách tính, hai logic khác nhau?

Tính theo m² là lấy diện tích nhân đơn giá. Đơn vị thiết kế tính thế vì khối lượng vẽ tăng theo diện tích: nhà rộng hơn thì nhiều mặt bằng hơn, nhiều mặt cắt hơn.

Tính theo phòng là đếm số không gian cần thiết kế rồi nhân đơn giá mỗi phòng. Cách này bám sát thực tế hơn ở một điểm: công vẽ một phòng ngủ 12 m² và một phòng ngủ 20 m² gần như bằng nhau. Vẫn một giường, một tủ, một bàn — chỉ khác kích thước.

Nên hai cách cho kết quả khác nhau rõ rệt ở hai loại nhà:

Nhà nhiều phòng nhỏ — tính theo m² thì rẻ, tính theo phòng thì đắt
Nhà ít phòng nhưng rộng — ngược lại

Ví dụ cụ thể. Căn hộ 60 m² chia 3 phòng ngủ nhỏ:

Theo m²: 60 × 250.000 = 15 triệu
Theo phòng: 5 không gian × 4 triệu = 20 triệu

Cùng căn nhà, chênh 5 triệu. Không ai gian, chỉ là hai cách đếm công.

Diện tích nào được tính — chỗ hay lệch nhất?

Khi báo giá ghi "250.000 đ/m²", câu hỏi đầu tiên phải là: m² của cái gì?

Có ba con số diện tích cho cùng một căn nhà, và chúng lệch nhau đáng kể:

Diện tích tim tường — số ghi trên sổ hồng, lớn nhất
Diện tích thông thuỷ — phần lọt lòng, nhỏ hơn tim tường khoảng 5–8%
Diện tích thiết kế — chỉ tính phần thật sự có đồ, bỏ ban công, hộp kỹ thuật, phòng kỹ thuật

Căn 75 m² sổ hồng có thể chỉ còn 62 m² diện tích thiết kế. Chênh 13 m², nhân 250.000 là 3,25 triệu.

Nên hỏi thẳng: "Anh tính trên bao nhiêu m², và con số đó lấy từ đâu?" Nếu người báo giá không trả lời ngay được thì họ chưa đo, chỉ ước.

Cái quyết định giá không phải cách tính, mà là số bản vẽ

Đây là phần ít người hỏi nhất, và là phần đáng tiền nhất.

Một hồ sơ thiết kế nội thất đủ dùng để thi công gồm:

Mặt bằng bố trí — đồ đặt ở đâu
Mặt bằng trần, mặt bằng sàn — đèn, vật liệu lát
Mặt bằng điện, ổ cắm, công tắc — chỗ này thiếu là đục tường lại
Mặt đứng từng mảng tường — mỗi phòng thường 3–4 mặt
Chi tiết đồ gỗ — từng tủ, từng kệ, có kích thước để xưởng cắt
Bảng vật liệu — mã màu, mã đá, mã gỗ cụ thể
Ảnh phối cảnh 3D — để hình dung, không phải để thi công

Chỗ hay bị cắt bớt là chi tiết đồ gỗ và mặt bằng điện. Hai thứ này vẽ mất công nhất, mà nếu thiếu thì xưởng phải tự đoán — và đoán sai thì chủ nhà trả tiền làm lại.

Hồ sơ 12 bản vẽ và hồ sơ 40 bản vẽ khác nhau ở đúng chỗ đó. Xem thêm cách đọc BOQ xây dựng — khối lượng, đơn giá, thành tiền để hiểu rõ hơn cách bảng khối lượng và bản vẽ liên quan tới nhau.

Bốn câu hỏi tách hồ sơ thật khỏi hồ sơ mỏng

Hỏi trước khi ký, không phải sau:

"Hồ sơ có bao nhiêu bản vẽ, gồm những loại nào?"
Câu trả lời phải là danh sách, không phải "đầy đủ theo tiêu chuẩn".
"Có chi tiết đồ gỗ để xưởng cắt được luôn không?"
Nếu chỉ có mặt đứng mà không có chi tiết từng tủ thì xưởng vẫn phải vẽ lại — và họ tính tiền phần đó.
"Được sửa mấy lần?"
Hợp đồng thiết kế nào cũng có giới hạn. Thường 2 lần sửa phương án. Lần thứ 3 tính thêm. Biết trước thì không cãi sau.
"Bản vẽ giao dạng gì?"
PDF để in, và file gốc (CAD/SketchUp) nếu hợp đồng có ghi. Nhiều nơi chỉ giao PDF — đổi đơn vị thi công thì phải vẽ lại từ đầu.

Khoảng giá tham khảo là bao nhiêu?

Số dưới đây là khoảng phổ biến ở TP.HCM đầu 2026, dùng để biết mình đang ở đâu — không phải để mặc cả cứng.

Căn hộ, thiết kế cơ bản: 150.000 – 250.000 đ/m²
Căn hộ, hồ sơ đầy đủ + chi tiết đồ gỗ: 250.000 – 400.000 đ/m²
Nhà phố, có phần kiến trúc: 300.000 – 500.000 đ/m²

Dưới 150.000 đ/m² thì gần như chắc chắn là hồ sơ mỏng, hoặc là phí thiết kế được bù vào phần thi công. Không sai — nhưng nên biết để so cho đúng.

Trường hợp phí thiết kế được trừ vào thi công

Nhiều đơn vị làm trọn gói đưa ra điều kiện: thiết kế miễn phí, hoặc trừ 100% phí thiết kế nếu ký luôn phần thi công.

Điều này hợp lý về mặt kinh doanh, nhưng có một hệ quả cần biết: bạn khó so sánh giá thi công. Vì nếu mang bản vẽ đi hỏi nơi khác, bạn phải trả lại phí thiết kế. Nên trên thực tế, ký thiết kế là gần như đã chọn luôn đơn vị thi công.

Không phải bẫy, nhưng nên hỏi rõ trước:

Nếu không ký thi công thì phí thiết kế là bao nhiêu?
Bản vẽ có được mang đi nơi khác không?

Hai câu này để trong hợp đồng, không nói miệng. Nếu phát sinh khối lượng ngoài dự kiến trong quá trình thi công, xem thêm cách tạo phụ lục hợp đồng khi phát sinh khối lượng.

Muốn hình dung toàn bộ quy trình từ lúc nhận báo giá đến lúc ký hợp đồng thi công, xem thêm 8 bước từ báo giá đến ký hợp đồng thi công.

Nói lại cho gọn

Tính theo m² hay theo phòng đều được — không cách nào gian hơn cách nào
Nhà nhiều phòng nhỏ thì theo m² rẻ hơn; nhà ít phòng rộng thì ngược lại
Hỏi m² của cái gì — tim tường, thông thuỷ hay diện tích thiết kế, chênh nhau tới 8%
Cái quyết định giá là số bản vẽ và có chi tiết đồ gỗ hay không, không phải đơn giá
Hỏi trước: bao nhiêu bản vẽ · có chi tiết đồ gỗ không · sửa mấy lần · giao file gì
Thiết kế miễn phí kèm thi công thì ghi rõ điều kiện vào hợp đồng, đừng nói miệng

Bảng giá thiết kế nội thất: tính theo m² hay theo phòng?