Tiến độ thực tế so với hợp đồng: 19 hợp đồng

Tiến độ thực tế so với hợp đồng là thứ chủ nhà chỉ biết được sau khi công trình xong. Mười chín hợp đồng đã hoàn thành trên nền tảng Sweet Home có đủ cả ngày dự kiến lẫn ngày kết thúc thực tế, cho phép đo độ lệch thay vì đoán.

Kết quả: mười lăm hợp đồng kết thúc đúng ngày dự kiến, bốn hợp đồng lệch — và cả bốn đều nằm trong cùng một công trình.

Bốn hợp đồng có độ lệch tiến độ

• Trễ 9 ngày — dự kiến 10 ngày, thực tế 19 ngày
• Sớm 9 ngày — dự kiến 72 ngày, thực tế 63 ngày
• Sớm 9 ngày — dự kiến 76 ngày, thực tế 67 ngày
• Sớm 10 ngày — dự kiến 76 ngày, thực tế 66 ngày

Vì sao cả bốn đều ở một công trình?

Cả bốn hợp đồng lệch đều thuộc công trình bệnh viện thú y SANA PET — công trình duy nhất có 5 nhà thầu ký hợp đồng riêng, mỗi bên một phần việc.

Khi nhiều bên cùng làm, tiến độ từng bên phụ thuộc lẫn nhau. Một bên trễ 9 ngày trong khi ba bên khác xong sớm 9-10 ngày cho thấy các phần việc chạy độc lập chứ không dây chuyền, xem thêm 5 nhà thầu cùng làm trên một công trình.

Trễ 9 ngày trên hợp đồng 10 ngày nghĩa là gì?

Đây là độ lệch đáng chú ý nhất: hợp đồng dự kiến 10 ngày nhưng thực tế 19 ngày — gần gấp đôi.

Với hợp đồng ngắn, mỗi ngày trễ có trọng số lớn hơn nhiều so với hợp đồng dài. Trễ 9 ngày trên 76 ngày chỉ là 11,8%, nhưng trễ 9 ngày trên 10 ngày là 90%.

Về mặt kiến thức chung của ngành (phần này là tham khảo, không rút từ hồ sơ), hạng mục ngắn ngày thường là phần việc phụ thuộc bên khác xong trước — nên dễ bị đẩy lùi theo, xem thêm trễ tiến độ thi công kéo dài — cách phát hiện sớm.

Xong sớm có phải luôn tốt?

Ba hợp đồng xong sớm 9-10 ngày trên tổng 72-76 ngày, tức sớm khoảng 12-13%.

Con số này có thể hiểu theo hai hướng: đội thi công làm nhanh hơn kế hoạch, hoặc thời gian dự kiến ban đầu đặt dư an toàn. Dữ liệu không cho biết hướng nào đúng — đây là điều chỉ người trực tiếp làm mới biết.

Mười lăm hợp đồng còn lại đúng ngày

Các hợp đồng có ngày kết thúc thực tế trùng khít ngày dự kiến gồm nhiều mức thời gian: 16 ngày, 30 ngày, 35 ngày, 57 ngày, 71 ngày.

Cần nói rõ: trùng khít hoàn toàn ở 15/19 hợp đồng là tỷ lệ rất cao. Có khả năng ngày kết thúc thực tế được ghi nhận cùng lúc với việc tổng kết hồ sơ, thay vì cập nhật đúng ngày bàn giao. Dữ liệu không đủ để khẳng định điều này.

Mức phạt chậm tiến độ được đặt bao nhiêu?

Cả 19 hợp đồng đều để mức mặc định của hệ thống: 0,1% mỗi ngày trễ, với ghi chú trong mã nguồn nêu mức trần tham chiếu 8% theo Nghị định 37 về hợp đồng xây dựng.

Với hợp đồng trễ 9 ngày, mức phạt lý thuyết là 0,9% giá trị. Dữ liệu không cho biết khoản phạt này có được áp dụng thực tế hay không, xem thêm chia mốc thanh toán thực tế — 19 hợp đồng đã ký.

Không hợp đồng nào mở tranh chấp

Trong 19 hợp đồng, kể cả hợp đồng trễ gần gấp đôi thời gian, không hợp đồng nào có ghi nhận tranh chấp.

Điều này cho thấy độ lệch tiến độ không tự động dẫn tới mâu thuẫn — phụ thuộc việc hai bên có trao đổi trước hay không.

Dùng số liệu này thế nào?

Mười chín hợp đồng là mẫu nhỏ, không đủ để kết luận về ngành. Điều dùng được là cách đặt câu hỏi khi ký: hợp đồng có ghi ngày kết thúc dự kiến cụ thể không, có điều khoản phạt trễ không, và mức phạt tính thế nào.

Hợp đồng không ghi ngày cụ thể thì không có căn cứ nào để nói là trễ.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ 15/19 đúng tiến độ có phải kết quả thật không? Đây là số ghi trong hồ sơ. Nhưng trùng khít hoàn toàn ở nhiều hợp đồng khiến không loại trừ khả năng ngày thực tế được ghi lúc tổng kết chứ không phải đúng ngày bàn giao.

Trễ tiến độ có bị phạt tự động không? Không. Hợp đồng có điều khoản phạt 0,1% mỗi ngày, nhưng việc áp dụng phụ thuộc hai bên thỏa thuận khi quyết toán.

Vì sao công trình nhiều nhà thầu lại có độ lệch? Vì mỗi bên có mốc riêng, phụ thuộc bên khác xong trước. Công trình một đầu mối thì độ lệch nội bộ không hiện ra trên hợp đồng.

Nói lại cho gọn

• 19 hợp đồng có đủ ngày dự kiến và ngày thực tế: 15 hợp đồng trùng khít, 4 hợp đồng lệch
• Cả 4 hợp đồng lệch đều thuộc công trình có 5 nhà thầu ký riêng
• Một hợp đồng trễ 9 ngày trên dự kiến 10 ngày — gần gấp đôi thời gian
• Ba hợp đồng xong sớm 9-10 ngày trên tổng 72-76 ngày, tức sớm khoảng 12-13%
• Không hợp đồng nào mở tranh chấp, kể cả hợp đồng trễ nhiều nhất