Hợp đồng thi công cần những điều khoản nào

Phần lớn tranh chấp thi công không phải do bên nào gian, mà do hợp đồng không nói rõ nên hai bên hiểu khác nhau và ai cũng thấy mình đúng.

Bài này liệt kê những điều khoản hay bị bỏ sót nhất, và giải thích mất gì khi thiếu chúng.

Điểm pháp lý quan trọng nhất: không ghi phạt thì không được phạt

Rất nhiều chủ nhà tin rằng bên thi công làm chậm thì đương nhiên bị phạt. Điều đó không đúng.

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Nghĩa là hợp đồng không có điều khoản phạt thì không có căn cứ để phạt, dù bên kia chậm bao lâu.

Còn một chi tiết nữa ít người biết và thiệt hại rất lớn: cũng theo Điều 418, nếu hợp đồng có thỏa thuận phạt nhưng không thỏa thuận về việc vừa phạt vừa bồi thường thiệt hại, thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt, không phải bồi thường.

Nghĩa là hợp đồng ghi "phạt 0,05% giá trị hợp đồng mỗi ngày chậm" mà không ghi thêm câu về bồi thường thiệt hại, thì dù chủ nhà phải thuê nhà ở tạm mấy tháng, khoản tiền thuê đó cũng không đòi được.

Câu cần có trong hợp đồng là dạng: bên vi phạm vừa phải chịu phạt vi phạm, vừa phải bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh.

Bảy nhóm điều khoản cần có

1. Phụ lục khối lượng phải là một phần của hợp đồng

Đây là điều khoản quan trọng nhất và cũng bị làm sơ sài nhất.

Hợp đồng chỉ ghi "thi công nội thất căn hộ trọn gói, giá 450 triệu" là hợp đồng không bảo vệ được ai. Trọn gói gồm những gì? Tủ bếp có kèm mặt đá không? Có kèm thiết bị không? Đèn ai mua?

Phụ lục khối lượng cần liệt kê từng hạng mục với bốn cột tối thiểu: tên công việc, quy cách vật liệu, khối lượng, đơn giá. Cộng lại đúng bằng giá trị hợp đồng.

Có phụ lục này thì mọi thứ nằm ngoài nó đều là phát sinh, và mọi thứ nằm trong nó đều không được tính thêm tiền. Đó là ranh giới rõ ràng mà cả hai bên đều dựa vào được.

Hợp đồng cần ghi rõ phụ lục là bộ phận không tách rời của hợp đồng, và cả hai bên ký từng trang.

2. Tiêu chí nghiệm thu phải đo được

"Thi công đảm bảo chất lượng, đúng kỹ thuật, thẩm mỹ" là câu vô nghĩa về mặt pháp lý vì không đo được.

Tiêu chí nghiệm thu tốt là tiêu chí mà hai người khác nhau đo cùng một chỗ sẽ ra cùng một kết luận. Ví dụ: khe hở giữa các cánh tủ không quá bao nhiêu milimét; độ phẳng mặt trần sai lệch không quá bao nhiêu trên thước dài hai mét; sàn gõ không có tiếng rỗng.

Cách làm gọn nhất là đính kèm một danh mục nghiệm thu theo từng hạng mục vào hợp đồng, thay vì viết mô tả chung chung trong điều khoản.

3. Thanh toán phải gắn với nghiệm thu, không gắn với thời gian

Điều khoản nguy hiểm nhất mà chủ nhà hay ký là thanh toán theo mốc thời gian: "đợt 2 thanh toán sau 30 ngày kể từ ngày khởi công".

Kiểu này khiến tiền chạy theo lịch chứ không chạy theo việc. Đến ngày thì phải trả, bất kể công trường đã làm được gì.

Điều khoản đúng gắn tiền vào kết quả: "đợt 2 thanh toán trong vòng 5 ngày kể từ ngày hai bên ký biên bản nghiệm thu hạng mục phần thô".

Ngoài ra nên có thêm hai chi tiết: quyền giữ lại phần giá trị tương ứng với hạng mục chưa đạt thay vì phải trả đủ hoặc không trả gì; và thời hạn phải thanh toán sau khi nghiệm thu đạt, để bên thi công cũng được bảo vệ.

Lịch thanh toán bao nhiêu đợt, mỗi đợt bao nhiêu phần trăm là do hai bên thỏa thuận theo quy mô và tính chất công việc. Nguyên tắc chung áp dụng được cho mọi trường hợp: phần tiền đã trả không nên vượt quá phần giá trị công việc đã nghiệm thu đạt.

4. Phạt chậm tiến độ

Điều khoản này cần bốn thành phần, thiếu một là hỏng.

Mốc thời gian cụ thể — ngày khởi công, ngày hoàn thành, và các mốc trung gian nếu công trình dài. Ghi số ngày thay vì ghi ngày cụ thể sẽ tránh tranh cãi khi khởi công bị lùi.

Mức phạt — thường tính theo phần trăm giá trị hợp đồng cho mỗi ngày chậm, có trần tối đa.

Nhưng có một giới hạn nhiều người không biết: với hợp đồng xây dựng không dùng vốn nhà nước — tức gần như mọi công trình nhà ở tư nhân — mức phạt tối đa là 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm, theo Điều 301 Luật Thương mại. Riêng công trình dùng vốn nhà nước thì trần là 12% theo Luật Xây dựng.

Nghĩa là ghi trong hợp đồng "phạt 30% giá trị hợp đồng" thì phần vượt trần rất khó được tòa chấp nhận. Ghi mức cao không làm hợp đồng chặt hơn, chỉ làm điều khoản dễ bị vô hiệu.

Câu về bồi thường thiệt hại — như đã nói ở trên, thiếu câu này thì chỉ được phạt chứ không được bồi thường.

Các trường hợp được miễn trách — thiên tai, dịch bệnh, hoặc chậm do lỗi của chính chủ nhà như chậm chốt mẫu, chậm cấp mặt bằng, chậm thanh toán. Điều khoản công bằng mới có khả năng được thực thi; điều khoản một chiều thường bị bên kia không ký hoặc ký rồi tìm cách lách.

5. Bảo hành

Cần ghi rõ ba thứ: thời gian bảo hành, phạm vi bảo hành, và thời gian phản hồi khi có sự cố.

Với công trình xây dựng, pháp luật xây dựng có quy định thời gian bảo hành tối thiểu tùy theo cấp công trình. Nhưng với thi công nội thất thuần túy thì không có quy định bắt buộc — hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận. Không ghi vào hợp đồng nghĩa là không có bảo hành.

Phạm vi cần phân biệt rõ lỗi thi công với hao mòn do sử dụng. Bản lề chỉnh không đúng nên cánh xệ là lỗi thi công; bản lề dùng ba năm bị rão là hao mòn. Ranh giới này nên viết ra để sau này khỏi cãi.

Nên gắn bảo hành với một khoản tiền giữ lại, hoàn trả khi hết hạn bảo hành. Không có khoản này thì lời hứa bảo hành chỉ có giá trị bằng thiện chí của bên thi công.

6. Quy tắc cho phát sinh và thay đổi

Công trình nào cũng có phát sinh. Vấn đề không phải là ngăn phát sinh mà là kiểm soát cách nó xảy ra.

Điều khoản cần quy định: mọi thay đổi về khối lượng, vật liệu hoặc thiết kế phải được lập thành văn bản và hai bên ký trước khi thi công. Văn bản đó ghi rõ phần việc thay đổi, đơn giá, và ảnh hưởng đến tiến độ.

Kèm theo một câu bảo vệ chủ nhà: phần việc thi công mà không có văn bản xác nhận trước thì chủ nhà không có nghĩa vụ thanh toán.

Không có điều khoản này thì kịch bản quen thuộc sẽ xảy ra — làm xong rồi mới báo phát sinh, lúc đó tháo ra thì tiếc, không trả thì không xong việc.

Nên quy định thêm rằng đơn giá phát sinh áp dụng theo đơn giá đã có trong phụ lục khối lượng đối với các hạng mục tương tự, tránh việc hạng mục phát sinh bị báo giá cao bất thường.

7. Điều kiện chấm dứt hợp đồng

Đây là điều khoản không ai muốn dùng nhưng thiếu nó thì chủ nhà bị kẹt.

Cần ghi rõ các trường hợp chủ nhà được đơn phương chấm dứt — chẳng hạn chậm quá số ngày nhất định, hoặc bỏ công trường quá số ngày nhất định, hoặc thi công sai vật liệu đã cam kết và không chịu khắc phục.

Và quan trọng không kém: cách xử lý khi chấm dứt. Ai nghiệm thu phần đã làm, tính tiền phần dở dang thế nào, vật tư đã tập kết tại công trường thuộc về ai, ai bàn giao lại hồ sơ và bản vẽ.

Thiếu phần này thì việc chấm dứt hợp đồng lại đẻ ra một tranh chấp mới.

Vài điều nhỏ nhưng nên kiểm trước khi ký

• Tên và mã số thuế trên hợp đồng phải trùng với tài khoản nhận tiền. Chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của một người không đứng tên hợp đồng là tự bỏ mất bằng chứng thanh toán
• Ghi rõ hợp đồng đã bao gồm thuế giá trị gia tăng hay chưa, và bên nào xuất hóa đơn
• Ghi rõ ai chịu chi phí điện nước thi công, phí quản lý ra vào của ban quản lý tòa nhà, phí vận chuyển rác thải xây dựng — những khoản nhỏ này cộng lại không nhỏ và rất hay bị bỏ ngỏ
• Số trang phụ lục phải khớp với số trang được ký nháy
• Giữ một bản gốc có chữ ký tươi, không chỉ giữ bản chụp

Cách Sweet Home làm việc này

Trên Sweet Home, hợp đồng không được soạn từ một mẫu chung rồi điền tên vào. Nó được sinh ra từ bảng khối lượng mà hai bên đã thống nhất, nên phụ lục khối lượng luôn khớp với giá trị hợp đồng và không có khoảng trống để cãi nhau về phạm vi công việc.

Lịch thanh toán gắn thẳng vào biên bản nghiệm thu từng đợt, và tiền chỉ chuyển khi đợt đó được xác nhận đạt. Chủ nhà không phải tự mình vừa soạn điều khoản, vừa đi kiểm chất lượng, vừa giữ tiền và thương lượng.

Câu hỏi thường gặp

Bên thi công đưa mẫu hợp đồng của họ thì có ký được không

Ký được, nhưng phải đọc kỹ và bổ sung. Mẫu do bên thi công soạn thường đầy đủ phần nghĩa vụ thanh toán của chủ nhà nhưng rất mỏng ở phần tiêu chí nghiệm thu, phạt chậm tiến độ và bảo hành. Cách làm thực tế là giữ nguyên mẫu của họ rồi thêm một phụ lục bổ sung điều khoản, hai bên cùng ký. Cách này ít gây căng thẳng hơn so với đòi thay toàn bộ hợp đồng.

Làm với thợ quen, không có công ty thì ký hợp đồng kiểu gì

Vẫn nên có văn bản, dù chỉ là một bản thỏa thuận đơn giản hai trang kèm bảng khối lượng. Quan hệ quen biết không thay thế được sự rõ ràng, và thực tế cho thấy tranh chấp với người quen còn khó xử lý hơn vì ngại. Cần thêm giấy tờ tùy thân của người nhận việc và ghi rõ tài khoản nhận tiền đứng tên chính người đó.

Hợp đồng có cần công chứng không

Hợp đồng thi công không bắt buộc công chứng, chỉ cần hai bên ký là có hiệu lực. Điều quan trọng hơn công chứng là nội dung phải rõ, có phụ lục khối lượng, và giữ được bằng chứng thanh toán qua ngân hàng.

Đã ký rồi mới thấy hợp đồng thiếu điều khoản thì làm sao

Hai bên có thể ký phụ lục bổ sung bất cứ lúc nào trong quá trình thực hiện, miễn là cả hai cùng đồng ý. Nên làm sớm, khi quan hệ còn tốt và công việc còn nhiều ở phía trước. Đợi đến lúc phát sinh mâu thuẫn mới đề nghị bổ sung điều khoản thì gần như chắc chắn bên kia sẽ không ký.

Nên thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản

Nên chuyển khoản, và chuyển vào đúng tài khoản đứng tên bên ký hợp đồng. Sao kê ngân hàng là bằng chứng thanh toán mạnh nhất và không mất công tranh cãi về việc đã trả bao nhiêu. Nếu buộc phải trả tiền mặt thì phải có phiếu thu ghi rõ số tiền, đợt thanh toán, ngày tháng và chữ ký người nhận.

---

Nội dung trên mang tính tham khảo, dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm cập nhật. Mỗi công trình có tình huống riêng — với tranh chấp hoặc điều khoản có giá trị lớn, anh chị nên hỏi ý kiến luật sư cho trường hợp cụ thể của mình.