Quy trình làm nhà cùng Sweet Home gồm 11 bước

Điểm khác biệt của quy trình này không nằm ở việc có nhiều bước, mà ở chỗ mỗi bước tạo ra một tài liệu mà bước sau dựa vào. Bảng khối lượng sinh ra tiến độ, tiến độ sinh ra báo giá, báo giá sinh ra hợp đồng, hợp đồng sinh ra danh mục nghiệm thu, nghiệm thu quyết định thanh toán.

Nhờ vậy đến cuối hành trình không có chỗ nào để hai bên hiểu khác nhau.

Toàn cảnh

Thời gian trên tính cho căn hộ khoảng 80 mét vuông. Nhà phố thường dài hơn vì có phần kết cấu.

Bước 1 — Đăng công trình

Chủ nhà mô tả công việc muốn làm: loại công trình, diện tích, địa chỉ, khoảng ngân sách dự kiến, và ảnh hiện trạng nếu có.

Chưa cần bản vẽ, chưa cần biết chính xác muốn gì. Mục đích của bước này chỉ là để những người có chuyên môn hiểu đủ mà bắt đầu làm việc.

Ảnh hiện trạng chụp càng nhiều càng tốt — từng phòng, trần, sàn, vị trí điện nước. Ảnh tốt tiết kiệm được cả một buổi khảo sát.

Bước 2 — Dự toán và bảng khối lượng

Đây là bước quan trọng nhất trong toàn bộ hành trình, dù chủ nhà hầu như không phải làm gì.

Bảng khối lượng liệt kê từng đầu việc kèm quy cách vật liệu, khối lượng và đơn vị tính. Nó trả lời câu hỏi mà mọi tranh chấp sau này đều xoay quanh: rốt cuộc là làm những gì.

Có bảng khối lượng thì mọi thứ nằm ngoài nó là phát sinh, mọi thứ nằm trong nó không được tính thêm tiền. Không có nó thì hai bên tranh cãi bằng trí nhớ.

Chủ nhà nên đọc kỹ bảng này trước khi sang bước sau, và hỏi lại những dòng không hiểu. Đây là lúc sửa dễ nhất và rẻ nhất.

Bước 3 — Tiến độ

Từ bảng khối lượng, hệ thống dựng ra biểu đồ tiến độ: việc nào làm trước, việc nào làm sau, việc nào phải chờ việc khác xong.

Tiến độ không chỉ để biết bao giờ xong. Nó còn là căn cứ để sau này xác định chậm ở đâu và chậm vì ai — thứ mà nếu chỉ dựa vào trí nhớ thì không bao giờ chốt được.

Bước 4 — Báo giá

Các nhà thầu xem cùng một bảng khối lượng và cùng một tiến độ, rồi điền đơn giá của mình vào từng dòng.

Đây là điểm khác biệt lớn so với cách làm thông thường. Khi mỗi nhà thầu tự bóc tách theo cách riêng thì các bản báo giá không so sánh được với nhau — rẻ hơn có thể chỉ vì làm ít việc hơn. Cùng một bảng khối lượng thì chênh lệch giá mới thật sự là chênh lệch giá.

Bước 5 — Chọn thầu

Chủ nhà so sánh các báo giá trên cùng một mặt bằng, xem hồ sơ năng lực, công trình đã làm và đánh giá từ các chủ nhà trước.

Không nhất thiết phải chọn một nhà thầu cho toàn bộ công trình — có thể chọn theo từng hạng mục nếu điều đó hợp lý hơn. Mỗi nhà thầu được chọn sẽ phát sinh một hợp đồng riêng.

Lời khuyên thực tế: giá thấp bất thường luôn đáng hỏi lại. Vật tư ai cũng mua theo giá thị trường, nhân công cũng vậy, nên phần chênh lệch quá lớn thường đến từ chỗ khác.

Bước 6 — Hợp đồng

Hợp đồng không được soạn từ một mẫu chung rồi điền tên, mà sinh ra từ bảng khối lượng đã thống nhất. Nhờ vậy phụ lục khối lượng luôn khớp với giá trị hợp đồng.

Hai bên đều sửa được nội dung. Mỗi lần sửa lưu lại một phiên bản, phần thêm và phần bớt hiển thị rõ để bên kia đọc mà không phải dò từng chữ. Vòng lặp này lặp đến khi cả hai đồng ý.

Ký bằng mã xác thực gửi về điện thoại, không phải in giấy.

Bước 7 — Đặt cọc

Chủ nhà chuyển khoản tạm ứng và tải biên nhận lên. Nhà thầu xác nhận đã nhận thì bước thi công mở ra.

Có hai cách làm. Cách phổ thông là chuyển thẳng cho nhà thầu, nền tảng chỉ ghi nhận chứng từ. Cách cao cấp là tiền được giữ ở tài khoản trung gian và chỉ giải ngân theo từng đợt nghiệm thu đạt.

Bước 8 — Thi công và giám sát

Đây là giai đoạn dài nhất. Công việc được chia thành các nhóm nối tiếp nhau: chuẩn bị, phần thô, điện nước, hoàn thiện, nội thất, và các hạng mục phụ trợ.

Nhà thầu cập nhật tiến độ và tải ảnh hiện trường theo từng hạng mục, không phải ảnh chung chung cả công trình. Ảnh gắn vào đúng đầu việc nên khi cần đối chiếu thì tìm được ngay.

Nguyên tắc cần nhớ trong suốt giai đoạn này: những gì sắp bị che khuất phải kiểm trước khi bị che. Đường điện âm tường trước khi trát, khung xương trần trước khi đóng tấm, chống thấm trước khi lát gạch.

Bước 9 — Nghiệm thu

Danh mục nghiệm thu không do chủ nhà tự nghĩ ra lúc đứng ở công trường mà sinh ra từ chính bảng khối lượng đã ký — mỗi đầu việc kéo theo các mục cần kiểm tương ứng.

Lỗi được ghi vào danh mục kèm ảnh, phân loại theo mức độ, và có người phụ trách xử lý. Sửa xong thì nghiệm thu lại.

Nghiệm thu nên làm theo từng đợt trong quá trình thi công, không dồn hết đến cuối. Dồn đến cuối thì tiền đã trả gần hết và không còn gì để thương lượng.

Bước 10 — Thanh toán và bàn giao

Tiền của mỗi đợt đi sau khi đợt đó được xác nhận đạt. Hóa đơn được xuất đầy đủ tại thời điểm bàn giao theo đúng quy định về hóa đơn.

Bàn giao không chỉ là giao chìa khóa. Cần giao đủ hồ sơ: bản vẽ hoàn công nếu có, chứng từ vật tư, phiếu bảo hành thiết bị đã lắp, và hướng dẫn sử dụng những thứ cần vận hành.

Bước 11 — Đánh giá

Hai bên đánh giá lẫn nhau theo bốn tiêu chí: chất lượng, tiến độ, giao tiếp và vệ sinh công trường, trong đó chất lượng có trọng số cao nhất.

Đánh giá là công khai. Đây là thứ khiến nhà thầu có lý do để làm tốt ở công trình này — vì nó ảnh hưởng đến việc họ có được chọn ở công trình sau hay không.

Sau bước 11 — Bảo hành

Bảo hành bắt đầu tính từ ngày bàn giao. Chủ nhà báo lỗi kèm ảnh, nhà thầu tiếp nhận và xử lý theo thời hạn đã cam kết trong hợp đồng.

Chi tiết về thời gian bảo hành từng hạng mục và cách báo lỗi nằm ở bài hướng dẫn riêng về bảo hành.

Câu hỏi thường gặp

Chưa có bản vẽ thì đăng công trình được không

Được. Bước đăng công trình chỉ cần mô tả và ảnh hiện trạng. Bản vẽ chi tiết thuộc phần thiết kế, có thể đặt riêng như một dịch vụ hoặc gộp vào gói trọn gói. Nhiều chủ nhà bắt đầu chỉ với vài tấm ảnh chụp bằng điện thoại.

Bắt buộc phải đi hết 11 bước không

Không. Có chủ nhà chỉ cần dự toán để biết chi phí, có người đã có nhà thầu quen và chỉ dùng phần hợp đồng cùng nghiệm thu. Các bước là một chuỗi đầy đủ chứ không phải yêu cầu bắt buộc.

Tổng thời gian thường mất bao lâu

Với căn hộ khoảng 80 mét vuông, phần chuẩn bị từ lúc đăng đến lúc ký hợp đồng thường mất khoảng hai tuần, thi công khoảng một tháng rưỡi đến hai tháng, nghiệm thu và bàn giao thêm khoảng một tuần. Nhà phố có phần kết cấu nên dài hơn đáng kể.

Có thể chọn nhiều nhà thầu cho một công trình không

Có. Nếu chia theo hạng mục hợp lý hơn thì mỗi hạng mục chọn một nhà thầu, và mỗi nhà thầu ký một hợp đồng riêng. Cách này thường dùng khi các hạng mục đòi hỏi chuyên môn khác nhau.

Đang thi công mà muốn thay đổi thiết kế thì sao

Thay đổi được, nhưng phải lập thành văn bản có xác nhận của hai bên trước khi làm, ghi rõ phần việc thay đổi, đơn giá và ảnh hưởng đến tiến độ. Thay đổi rồi mới báo là nguyên nhân phổ biến nhất của tranh chấp về phát sinh.