Bảo hành sau thi công gồm những gì

Bảo hành là phần hay được hứa miệng nhất và ít được viết ra nhất. Đến lúc cần dùng thì mới phát hiện không có gì để dựa vào.

Điều cần biết trước tiên

Nhiều người tưởng luật đã ấn định sẵn thời gian bảo hành nên không cần ghi vào hợp đồng. Với nhà ở tư nhân thì không phải vậy.

Nghị định 06/2021 có nêu mức tối thiểu 24 tháng và 12 tháng, nhưng chỉ bắt buộc với công trình dùng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước. Với công trình dùng nguồn vốn khác — tức gần như mọi nhà ở tư nhân — các mức đó chỉ là để tham khảo, không bắt buộc.

Còn thi công nội thất thuần túy thì càng không có quy định nào ấn định.

Nghĩa là với căn nhà của anh chị, thời gian bảo hành hoàn toàn nằm ở hợp đồng. Hợp đồng không ghi thì mặc nhiên không có, dù lúc bán hàng có hứa gì đi nữa.

Vì vậy việc đầu tiên không phải là hỏi bảo hành bao lâu, mà là yêu cầu ghi vào hợp đồng ba thứ: thời gian, phạm vi, và thời hạn phản hồi khi có sự cố.

Thời gian bảo hành từng hạng mục

Đây là mức Sweet Home áp dụng, tính từ ngày bàn giao:

Chống thấm được bảo hành dài hơn hẳn vì lỗi chống thấm thường chỉ lộ ra sau vài mùa mưa, và khi lộ ra thì phải đục gạch lên làm lại — chi phí sửa lớn hơn nhiều lần chi phí làm đúng ngay từ đầu.

Những gì không được bảo hành

Đây là phần hay gây tranh cãi nhất, nên cần hiểu rõ ranh giới.

Nguyên tắc chung xuyên suốt: bảo hành là cho lỗi thi công, không phải cho hao mòn và không phải cho việc sử dụng sai.

Bản lề chỉnh không đúng nên cánh tủ xệ sau hai tháng là lỗi thi công. Bản lề dùng ba năm bị rão là hao mòn. Ranh giới này nên được viết vào hợp đồng để sau này khỏi phải cãi bằng cảm tính.

Riêng hai mục dễ hiểu lầm nhất:

Sàn gỗ ngập nước — không được bảo hành, kể cả khi nguyên nhân là vỡ ống nước của tòa nhà. Đó là sự cố cần đòi bên gây ra, không phải lỗi của bên lắp sàn.

Điện quá tải — lắp thêm thiết bị công suất lớn ngoài thiết kế rồi chập là do sử dụng, không phải do thi công. Nếu định lắp thêm thì nên báo trước để tính lại tiết diện dây.

Báo lỗi thế nào cho nhanh được xử lý

Báo lỗi tốt là báo lỗi mà bên kia đọc xong biết ngay phải mang theo cái gì.

Cần bốn thứ:

1. Ảnh chụp rõ chỗ lỗi, và thêm một ảnh chụp xa hơn để thấy đó là vị trí nào trong nhà
2. Mô tả hiện tượng — xuất hiện từ bao giờ, có nặng thêm không, xảy ra khi nào
3. Vị trí cụ thể — phòng nào, hướng nào, hạng mục nào
4. Ngày bàn giao để đối chiếu còn hạn hay không

Nên báo qua kênh có lưu vết. Gọi điện thì tiện nhưng không để lại gì; nếu đã gọi thì nên nhắn thêm một tin tóm tắt lại.

Báo sớm luôn tốt hơn. Nhiều lỗi nhỏ để lâu thành lỗi lớn, và khi đó việc phân định nguyên nhân cũng khó hơn.

Trình tự xử lý

Trên Sweet Home, một yêu cầu bảo hành đi qua các bước sau:

1. Chủ nhà báo lỗi kèm ảnh và mô tả
2. Nhà thầu tiếp nhận và hẹn lịch xử lý
3. Nhà thầu sửa chữa, chụp ảnh trước và sau
4. Chủ nhà xác nhận đã xong thì việc được đóng lại
5. Quá hạn mà chưa xong thì bộ phận quản trị can thiệp trực tiếp

Mỗi bước đều có thời hạn cụ thể theo chính sách vận hành hiện hành của Sweet Home — hiện là 48 giờ để nhà thầu phản hồi, 7 ngày để xử lý, và quá 14 ngày thì quản trị vào cuộc.

Cần nói rõ: đây là chính sách vận hành, không phải quy định pháp luật, và có thể được điều chỉnh theo thời gian. Mốc thời gian áp dụng cho công trình của anh chị là mốc ghi trong hợp đồng đã ký — hợp đồng mới là thứ ràng buộc, chính sách chỉ mô tả cách nền tảng đang vận hành.

Nhưng dù con số là bao nhiêu, điều quan trọng là phải có thời hạn. Bảo hành hỏng không phải vì nhà thầu từ chối, mà vì nó trôi — hẹn tuần sau, rồi tuần sau nữa, rồi thôi.

Nếu nhà thầu không chịu bảo hành

Ba thứ quyết định kết quả, và cả ba đều phải chuẩn bị từ lúc ký hợp đồng chứ không phải lúc có chuyện:

Một — hợp đồng có điều khoản bảo hành, ghi rõ thời gian và phạm vi. Không có thì không có căn cứ.

Hai — có khoản tiền giữ lại đến hết thời gian bảo hành. Đây là công cụ hiệu quả nhất, vì nó biến bảo hành từ thiện chí thành lợi ích. Cần ghi vào hợp đồng ngay từ đầu kèm mốc hoàn trả.

Ba — hồ sơ đầy đủ — biên bản nghiệm thu, ảnh bàn giao, chứng từ thanh toán. Đây là thứ chứng minh hiện trạng lúc bàn giao khác với hiện trạng bây giờ.

Nếu vẫn không được thì gửi văn bản yêu cầu có thời hạn, sau đó là khởi kiện dân sự. Nhưng thực tế thì phần lớn trường hợp được giải quyết ở bước có khoản tiền giữ lại.

Bảo trì sau khi hết bảo hành

Hết bảo hành không có nghĩa là không cần làm gì. Vài việc nên làm định kỳ để đồ dùng bền hơn:

• Tra dầu bản lề và ray trượt tủ, cửa — khoảng nửa năm một lần
• Kiểm tra chống thấm nhà vệ sinh, ban công — mỗi năm, tốt nhất là trước mùa mưa
• Vệ sinh máy lạnh — nửa năm một lần
• Kiểm tra hệ thống điện — mỗi năm, nhất là nếu đã lắp thêm thiết bị
• Sơn lại tường — khoảng ba đến năm năm
• Đánh bóng sàn gỗ — khoảng ba đến năm năm

Riêng việc tra dầu bản lề gần như không tốn gì nhưng kéo dài tuổi thọ phụ kiện rất nhiều. Đây cũng là nguyên nhân số một của hiện tượng cánh tủ xệ và kêu sau vài năm.

Câu hỏi thường gặp

Bảo hành tính từ ngày nào

Từ ngày bàn giao ghi trên biên bản, không phải từ ngày thi công xong hay ngày dọn vào ở. Đây là lý do biên bản bàn giao cần ghi rõ ngày và có chữ ký hai bên.

Đã sửa một lần rồi bị lại thì có được bảo hành tiếp không

Có, miễn còn trong thời hạn và cùng một lỗi. Nếu một hạng mục hỏng đi hỏng lại thì đó là dấu hiệu nguyên nhân gốc chưa được xử lý, và nên yêu cầu xử lý tận gốc thay vì sửa phần ngọn thêm lần nữa.

Nhà thầu đã ngừng hoạt động thì bảo hành ai chịu

Đây là rủi ro có thật khi làm với đội nhỏ hoặc cá nhân. Cách phòng là giữ lại một phần giá trị hợp đồng đến hết thời gian bảo hành, và ưu tiên bên có pháp nhân rõ ràng cho những hạng mục bảo hành dài như chống thấm. Với thiết bị thì phiếu bảo hành của nhà sản xuất vẫn còn giá trị độc lập, nên cần thu đủ khi bàn giao.

Tự sửa rồi đòi nhà thầu trả tiền có được không

Về nguyên tắc phải để nhà thầu xử lý trước, vì tự sửa sẽ làm mất hiện trạng và họ có quyền không công nhận. Chỉ nên tự xử lý khi sự cố khẩn cấp gây thiệt hại lan rộng như rò nước, và ngay cả khi đó cũng phải chụp ảnh hiện trạng trước rồi báo cho nhà thầu biết.

Thiết bị mua ngoài thì bảo hành thế nào

Thiết bị theo phiếu bảo hành của nhà sản xuất hoặc nhà phân phối, còn phần lắp đặt theo bảo hành của nhà thầu. Hai thứ tách nhau. Máy lạnh hỏng máy nén là việc của hãng; máy lạnh chảy nước do lắp nghiêng là việc của thợ lắp.

---

Nội dung trên mang tính tham khảo, dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm cập nhật. Mỗi công trình có tình huống riêng — với tranh chấp hoặc điều khoản có giá trị lớn, anh chị nên hỏi ý kiến luật sư cho trường hợp cụ thể của mình.