Nghiệm thu nội thất kiểm tra những gì

Nghiệm thu là lúc duy nhất chủ nhà còn giữ được thế chủ động. Sau khi ký biên bản và trả nốt tiền, mọi lỗi phát hiện sau đó đều trở thành chuyện đi năn nỉ.

Bài này liệt kê những thứ cần kiểm, kiểm bằng cách nào, và sai thì ghi vào đâu.

Nguyên tắc quan trọng nhất: nghiệm thu từng phần, không dồn đến cuối

Sai lầm phổ biến nhất của chủ nhà là để mọi thứ đến ngày bàn giao mới kiểm một lượt.

Lúc đó ba điều bất lợi cùng xảy ra: tiền đã trả gần hết nên không còn đòn bẩy; đồ đã lắp cố định nên sửa rất tốn; và bản thân chủ nhà cũng mệt, muốn xong cho rồi nên dễ bỏ qua.

Cách đúng là nghiệm thu ngay khi mỗi hạng mục hoàn thành. Tủ bếp lắp xong thì kiểm tủ bếp. Trần thạch cao xong thì kiểm trần, trước khi sơn phủ lên che hết mối nối. Mỗi lần nghiệm thu là một lần ghi biên bản, và tiền của đợt đó chỉ chuyển sau khi biên bản sạch lỗi.

Có một nguyên tắc phụ nhưng rất hay bị bỏ: những gì sắp bị che khuất phải kiểm trước khi bị che. Đường điện âm tường trước khi trát, khung xương trần trước khi đóng tấm, chống thấm nhà vệ sinh trước khi lát gạch. Che rồi thì chỉ còn cách đục ra.

Bốn nhóm phải kiểm

Một — đúng chủng loại vật liệu. Hợp đồng ghi gỗ An Cường thì phải là An Cường, không phải "loại tương đương". Ghi ván MDF chống ẩm lõi xanh thì phải thấy được lõi xanh. Đây là chỗ bị đánh tráo nhiều nhất vì chủ nhà không phân biệt được bằng mắt.

Hai — đúng kích thước. Đo lại chiều dài, chiều cao, chiều sâu so với bản vẽ. Sai vài phân thì bỏ qua được, nhưng sai cả tấc là mất diện tích sử dụng và thường kéo theo hụt khối lượng vật tư.

Ba — đúng kỹ thuật lắp đặt. Cân, phẳng, kín, chắc. Phần lớn lỗi thi công nội thất nằm ở nhóm này và đều kiểm được bằng mắt thường cộng vài dụng cụ rẻ tiền.

Bốn — vận hành thử. Mọi thứ cử động được đều phải thử: cánh tủ, ray ngăn kéo, bản lề, khóa, vòi nước, công tắc, ổ cắm. Thử ít nhất mười lần đóng mở chứ không phải một lần.

Kiểm bằng gì

Không cần thiết bị chuyên nghiệp. Bốn thứ sau đủ dùng cho gần hết công việc và tổng chi phí rất nhỏ so với giá trị công trình.

Riêng ánh sáng: luôn kiểm ban ngày, và mở hết đèn. Rất nhiều lỗi sơn, lỗi vân gỗ lệch, lỗi khe hở chỉ lộ ra dưới ánh sáng tự nhiên chiếu xiên.

Danh mục theo từng hạng mục

Tủ bếp và tủ áo

Đây là hạng mục đắt nhất và cũng nhiều lỗi nhất trong nội thất căn hộ.

• Cánh tủ đóng lại phải khít đều, khe hở giữa các cánh bằng nhau. Chênh lệch nhìn thấy được bằng mắt là chưa đạt
• Cánh không tự trôi khi mở lưng chừng — bản lề chưa chỉnh
• Ray ngăn kéo kéo ra hết hành trình, đẩy vào tự đóng êm, không kẹt, không kêu
• Mặt trong tủ phải dán cạnh đầy đủ, không để lộ cạnh ván thô. Chỗ này rất hay bị bỏ vì "khuất, không ai nhìn" — nhưng đó chính là đường vào của hơi ẩm
• Lỗ khoan thừa, lỗ bắt vít cũ phải được bịt
• Vân gỗ các cánh liền nhau chạy cùng chiều
• Đáy tủ bếp dưới bồn rửa phải có lớp chống ẩm hoặc tấm inox lót
• Tủ phải được bắt cố định vào tường, lắc mạnh không rung

Trần thạch cao

• Kiểm khung xương trước khi đóng tấm — đây là việc bắt buộc, đóng tấm rồi thì không kiểm được nữa
• Mặt trần phẳng: rọi đèn pin sát mặt trần theo phương ngang, chỗ lồi lõm sẽ đổ bóng
• Mối nối phải được xử lý bằng băng lưới và bột, không thấy vết nứt chân chim
• Viền trần giáp tường thẳng, không lượn sóng
• Vị trí đèn, khe gió điều hòa đúng bản vẽ

Sàn gỗ và sàn gạch

• Đi chân trần khắp mặt sàn, chỗ nào kêu, lún, bập bênh là chưa đạt
• Khe giữa các thanh gỗ đều nhau, không hở
• Sàn gỗ phải chừa khe co giãn sát chân tường, bị nẹp che kín — không chừa thì mùa nồm sàn sẽ phồng
• Gạch: gõ nhẹ bằng cán tuốc nơ vít, tiếng bộp rỗng nghĩa là bên dưới thiếu vữa, sẽ bong
• Mạch gạch thẳng hàng, đều màu

Sơn tường

• Kiểm ban ngày, đứng chếch góc chứ không đứng đối diện
• Màu đồng đều, không loang, không thấy vệt lăn
• Không lộ vết bả, vết vá
• Cạnh giáp trần, giáp nẹp cửa phải sắc gọn, không lem
• Ấn nhẹ móng tay vào tường, bột không rơi ra

Điện và nước

• Bật thử từng công tắc, ghi lại công tắc nào điều khiển đèn nào
• Cắm thử từng ổ cắm bằng bút thử điện hoặc sạc điện thoại
• Aptomat phải ngắt được từng nhánh riêng, có nhãn ghi rõ nhánh nào
• Mở hết vòi nước cùng lúc xem áp lực có tụt không
• Xả nước xuống từng phễu thoát, đứng nghe tiếng nước chảy thông
• Kiểm gầm bồn rửa, gầm lavabo sau khi xả nước mười phút — sờ tay xem có ẩm không

Biên bản nghiệm thu phải ghi gì

Biên bản chỉ có giá trị khi ghi được cụ thể. Câu "chưa đạt yêu cầu" không có giá trị pháp lý vì không ai chứng minh được thế nào là đạt.

Mỗi lỗi cần bốn thông tin: lỗi gì, ở đâu, sửa thế nào, xong khi nào.

Ví dụ ghi đúng: "Cánh tủ bếp trên số 3 tính từ trái, khe hở mép dưới 4mm trong khi các cánh khác 2mm. Yêu cầu chỉnh bản lề cho đều. Hoàn thành trước 20/8."

Ví dụ ghi sai: "Tủ bếp làm chưa đẹp."

Kèm theo biên bản nên có ảnh chụp từng lỗi, ảnh có thể nhìn ra vị trí. Ảnh chụp cận cảnh không thấy bối cảnh thì sau này hai bên cãi nhau về việc đó là chỗ nào.

Biên bản phải có chữ ký của cả hai bên. Bên thi công không chịu ký thì ghi rõ vào biên bản là "bên thi công từ chối ký" và giữ lại — đó vẫn là bằng chứng.

Chưa đạt thì xử lý thế nào

Trình tự hợp lý là: ghi biên bản, hẹn ngày sửa, sửa xong nghiệm thu lại, đạt rồi mới chuyển tiền đợt đó.

Điều cần tránh là trả tiền trước rồi hẹn "sửa sau". Khi tiền đã ra khỏi tài khoản, việc sửa lỗi chuyển từ nghĩa vụ thành ân huệ.

Nếu hạng mục lỗi nhỏ và không muốn giữ toàn bộ đợt thanh toán, cách công bằng cho cả hai bên là giữ lại đúng phần giá trị của hạng mục chưa đạt, phần còn lại vẫn chuyển bình thường. Cách này giữ được quan hệ làm việc mà vẫn giữ được đòn bẩy.

Cách Sweet Home làm việc này

Trên nền tảng Sweet Home, danh mục nghiệm thu không do chủ nhà tự nghĩ ra lúc đứng ở công trường. Nó được sinh ra từ chính bảng khối lượng đã ký: mỗi công việc trong hợp đồng kéo theo các mục cần kiểm tương ứng, kèm ảnh hiện trường do bên thi công tải lên theo tiến độ.

Và điểm khác biệt nằm ở dòng tiền — tiền của mỗi đợt chỉ đi khi biên bản nghiệm thu đợt đó sạch lỗi. Chủ nhà không phải tự mình vừa đi kiểm, vừa cầm tiền, vừa cãi nhau.

Câu hỏi thường gặp

Nghiệm thu nội thất mất bao lâu

Một căn hộ hai phòng ngủ kiểm kỹ theo danh mục mất khoảng hai đến ba giờ. Nếu chia nghiệm thu theo từng hạng mục trong quá trình thi công thì mỗi lần chỉ mất ba mươi phút đến một giờ, và tổng thời gian bỏ ra ít hơn nhiều so với việc kiểm dồn một lượt rồi phải quay lại nhiều lần.

Chủ nhà không có chuyên môn thì nghiệm thu kiểu gì

Phần lớn lỗi thi công nội thất kiểm được bằng mắt thường, thước dây và đèn pin — không cần chuyên môn. Những thứ cần chuyên môn thật sự là kết cấu, chống thấm và hệ thống điện nước âm tường. Với ba nhóm đó nên thuê một kỹ sư giám sát độc lập đi cùng, chi phí một buổi nhỏ hơn nhiều so với chi phí đục ra làm lại.

Đã ký biên bản nghiệm thu rồi mới phát hiện lỗi thì sao

Vẫn còn quyền yêu cầu sửa nếu lỗi đó thuộc phạm vi bảo hành ghi trong hợp đồng, hoặc là lỗi ẩn giấu mà lúc nghiệm thu không thể phát hiện bằng cách kiểm thông thường. Nhưng thực tế thì việc đòi sửa sau khi đã trả hết tiền khó hơn nhiều. Đây chính là lý do nên nghiệm thu từng phần và giữ lại một phần giá trị hợp đồng cho đến hết thời gian bảo hành.

Bên thi công giục ký biên bản để kịp bàn giao thì có nên ký không

Không nên ký khi chưa kiểm xong. Áp lực thời gian là công cụ thương lượng chứ không phải lý do kỹ thuật. Nếu thật sự gấp thì ký biên bản có ghi kèm danh sách các điểm chưa kiểm hoặc chưa đạt, và ghi rõ phần tiền tương ứng sẽ giữ lại cho đến khi xử lý xong.

Nên giữ lại bao nhiêu phần trăm cho đến hết bảo hành

Việc giữ lại một phần giá trị hợp đồng đến hết thời gian bảo hành là thông lệ trong xây dựng và nên được ghi rõ trong hợp đồng ngay từ đầu, cùng với thời điểm hoàn trả. Con số cụ thể do hai bên thỏa thuận và tùy quy mô công trình — điều quan trọng là phải có điều khoản này bằng văn bản, vì không ghi thì mặc nhiên không có.