Nhận việc thế nào để không lỗ

Phần lớn công trình lỗ không phải vì nhà thầu báo giá thấp, mà vì có những khoản chi không ai tính vào lúc báo giá và cũng không ai đòi được sau đó.

Bài này liệt kê những chỗ đó, và cách ghi vào báo giá để không phải chịu một mình.

Chi phí ẩn — nơi tiền biến mất

Đây là những khoản không nằm trong bất kỳ bảng khối lượng nào nhưng luôn phát sinh thật.

Riêng hai khoản đầu bảng thường lớn hơn tất cả các khoản còn lại cộng lại. Một chung cư chỉ cho thi công từ 8 giờ đến 17 giờ và cấm làm ồn buổi trưa thì ngày công thực tế có thể chỉ còn khoảng một nửa. Đơn giá đúng nhưng thời gian gấp đôi thì vẫn lỗ.

Khảo sát: ba câu phải hỏi trước khi báo giá

Ngoài việc đo đạc, có ba câu quyết định lời lỗ mà nhiều người quên hỏi.

Một — đường vật tư đi vào bằng cách nào. Thang máy có chở được tấm ván dài không, có phải bọc thang máy không, có phải xin phép theo lượt không, xe tải đỗ được ở đâu và cách cửa bao xa.

Hai — quy định thi công của tòa nhà hoặc khu vực. Khung giờ được làm, ngày nào không được làm, có phải ký quỹ không, phế thải đổ ở đâu và ai chở đi.

Ba — mặt bằng có sẵn sàng chưa. Còn đồ đạc không, còn người ở không, điện nước đã có chưa, có hạng mục nào của đội khác đang làm dở không.

Câu thứ ba là câu hay bị bỏ nhất và tốn kém nhất. Đến ngày khởi công mới biết nhà chưa dọn xong thì cả đội đứng chờ, và khoản đó không ai trả.

Với cải tạo nhà cũ, thêm một việc nữa: chụp ảnh đầy đủ hiện trạng và ghi rõ những chỗ không kiểm tra được — bên trong tường, dưới lớp gạch cũ, trong trần. Ảnh này về sau là căn cứ để chứng minh phát sinh là chính đáng chứ không phải do khảo sát ẩu.

Ghi giả định vào báo giá

Đây là việc đơn giản nhất và bảo vệ nhà thầu nhiều nhất, nhưng ít người làm.

Báo giá không chỉ nên có bảng giá, mà cần thêm một mục ngắn ghi rõ báo giá này dựa trên những điều kiện gì. Ví dụ:

• Thi công trong giờ hành chính, các ngày trong tuần
• Mặt bằng được bàn giao trống, có sẵn điện nước
• Chi phí ra vào và ký quỹ của ban quản lý do chủ nhà chịu
• Phế thải tập kết tại vị trí quy định của tòa nhà, chi phí vận chuyển đi do chủ nhà chịu
• Giá giữ trong 30 ngày kể từ ngày báo
• Chưa bao gồm phần việc phát sinh do hiện trạng khác khảo sát

Mục này không làm mất công trình. Ngược lại, chủ nhà nghiêm túc sẽ thấy đây là dấu hiệu của người làm ăn chuyên nghiệp — vì nó cho họ biết trước những gì cần chuẩn bị.

Và khi có tranh cãi sau này, một dòng ghi sẵn từ lúc báo giá có sức nặng hơn nhiều so với giải thích lúc đã xảy ra chuyện.

Riêng dòng về thời hạn giữ giá: giá vật tư thay đổi liên tục, mà nhiều chủ nhà cầm báo giá vài tháng mới quay lại và mặc nhiên coi giá còn nguyên.

Bóc tách: chỗ hay tính thiếu

Ngoài chi phí ẩn, có vài chỗ trong chính phần việc cũng hay bị bỏ sót.

• Hao hụt vật tư — cắt gỗ, cắt gạch, sơn dư đều có tỷ lệ hao. Tính đúng bằng diện tích thuần là thiếu
• Phụ kiện — bản lề, ray, tay nắm, ốc vít, keo, nẹp. Từng thứ nhỏ nhưng cộng lại không nhỏ
• Công hoàn thiện cuối — chỉnh cánh, làm sạch, dán lại cạnh, dặm sơn. Luôn có và luôn tốn hơn dự tính
• Nghiệm thu và sửa lỗi — nên tính sẵn một khoản công cho việc này thay vì coi là chuyện nhỏ
• Vận chuyển nội bộ — bê từ chỗ tập kết vào từng phòng, nhất là nhà nhiều tầng
• Thời gian chờ giữa các công đoạn — chờ sơn khô, chờ keo, chờ đội khác xong

Dấu hiệu công trình nên từ chối

Từ chối một công trình xấu là quyết định khó, nhưng thường rẻ hơn nhiều so với nhận rồi mắc kẹt.

• Ép ký mà không cho khảo sát kỹ, hoặc giục báo giá trong vài giờ cho một công trình lớn
• Không chịu ký hợp đồng, chỉ muốn thỏa thuận miệng vì "chỗ quen"
• Không chịu ghi tiêu chí nghiệm thu, chỉ muốn ghi chung chung là đảm bảo thẩm mỹ
• Trả giá xuống dưới giá vật tư rồi nói đội khác làm được với giá đó
• Đã đổi nhà thầu vài lần cho cùng công trình này
• Muốn trả toàn bộ bằng tiền mặt, không hợp đồng, không hóa đơn
• Yêu cầu làm trước, ký sau

Dấu hiệu cuối cùng đáng chú ý nhất. Công trình bắt đầu bằng việc làm trước ký sau thì gần như chắc chắn sẽ kết thúc bằng tranh cãi, vì ngay từ đầu đã không có gì để đối chiếu.

Cách Sweet Home làm việc này

Trên nền tảng, các nhà thầu báo giá trên cùng một bảng khối lượng do bên thứ ba lập, không phải mỗi người tự bóc tách theo cách riêng.

Điều này bảo vệ nhà thầu ở hai chỗ. Thứ nhất, không bị so sánh với một báo giá rẻ hơn chỉ vì bên kia làm ít việc hơn — chủ nhà nhìn thấy rõ ai làm gì. Thứ hai, phạm vi công việc được cố định từ đầu, nên phần nằm ngoài đó đều là phát sinh có căn cứ.

Ngoài ra, hồ sơ năng lực và đánh giá từ các công trình trước đi theo tài khoản. Nhà thầu làm tốt không phải chứng minh lại từ đầu ở mỗi công trình mới, và không phải cạnh tranh bằng cách hạ giá xuống mức không còn lời.

Câu hỏi thường gặp

Báo giá cao hơn đối thủ thì mất việc, tính sao

Cách bền hơn là tách rõ phạm vi thay vì hạ giá. Nếu báo giá liệt kê chi tiết từng đầu việc và ghi rõ điều kiện áp dụng, chủ nhà sẽ thấy được vì sao chênh lệch. Nhận việc ở mức không còn lời thì thường kết thúc bằng việc phải cắt xén ở đâu đó — và đó là con đường ngắn nhất tới đánh giá xấu.

Chủ nhà đưa bảng khối lượng của họ thì có nên tin không

Nên kiểm lại, nhất là các đầu việc dễ bị thiếu như phụ kiện, hao hụt, công hoàn thiện. Nếu phát hiện thiếu thì nêu ngay lúc báo giá kèm giải thích, đừng chờ đến lúc thi công. Nêu sớm thì là góp ý chuyên môn, nêu muộn thì thành đòi thêm tiền.

Nên nhận cọc bao nhiêu

Mức tạm ứng phổ biến là khoảng 30 phần trăm. Điều quan trọng hơn con số là các đợt sau phải gắn với nghiệm thu từng phần, để ở mọi thời điểm phần tiền đã nhận tương ứng với phần việc đã làm. Cách này công bằng cho cả hai và cũng giúp nhà thầu không bị dồn vốn quá lâu.

Khảo sát có nên thu phí không

Với công trình nhỏ thì thường miễn phí như một phần chào việc. Với công trình lớn cần đo đạc kỹ hoặc phải mở kiểm tra hiện trạng thì thu phí là hợp lý, và nên nói rõ trước rằng phí này sẽ được trừ vào hợp đồng nếu hai bên ký. Cách đó vừa giữ được thiện chí vừa lọc bớt người chỉ hỏi cho biết.

Chủ nhà tự mua vật tư thì có lợi hay hại cho nhà thầu

Giảm được phần vốn phải ứng, nhưng tăng rủi ro tiến độ và rủi ro chất lượng. Nếu nhận theo hình thức này thì phải ghi rõ trong hợp đồng: nhà thầu không chịu trách nhiệm về chất lượng vật tư do chủ nhà cung cấp, và thời gian chờ vật tư không tính vào thời hạn hoàn thành.