Chủ nhà chậm trả tiền thì làm sao

Trong nghề này người ta nói nhiều về nhà thầu làm ẩu, ít ai nói về chuyện nhà thầu làm xong rồi đi đòi tiền.

Nhưng đó là rủi ro có thật và thường nặng hơn, vì nhà thầu đã bỏ vật tư, đã trả công thợ, và số tiền bị ngâm là tiền đã tiêu chứ không phải tiền chưa tiêu.

Bài này viết cho phía thi công.

Điểm pháp lý ít người biết: chậm trả tiền là phải trả lãi

Nhiều nhà thầu nghĩ rằng hợp đồng không ghi điều khoản phạt thì bị ngâm tiền cũng đành chịu. Điều đó không đúng.

Theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả, tương ứng với thời gian chậm.

Điểm khác biệt quan trọng: quyền này phát sinh theo luật, không giống phạt vi phạm vốn chỉ có khi hai bên thỏa thuận. Nghĩa là kể cả hợp đồng im lặng, nhà thầu vẫn có căn cứ đòi lãi.

Mức lãi có trần, không phải muốn ghi bao nhiêu cũng được. Theo Điều 357 dẫn chiếu sang Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015: hai bên thỏa thuận thì không được vượt mức trần luật định; không thỏa thuận thì áp mức luật ấn định, và mức này thấp hơn đáng kể so với mức thỏa thuận tối đa.

Vì vậy nên đưa hẳn một dòng về lãi chậm thanh toán vào hợp đồng ngay từ đầu — vừa được mức cao hơn mức mặc định, vừa để bên kia biết có hậu quả nên không trì hoãn tùy tiện.

Trước tiên: chậm vì lý do gì

Cũng như phía chủ nhà cần phân biệt chậm tiến độ do ai, phía nhà thầu cần biết mình đang gặp loại chậm nào. Cách xử lý khác hẳn nhau.

Nhóm thứ nhất chiếm phần lớn các trường hợp thực tế. Rất nhiều vụ gọi là "chủ nhà ngâm tiền" thực chất là nghiệm thu chưa xong mà nhà thầu đã coi là xong. Vì vậy bước đầu tiên luôn là kiểm lại xem biên bản nghiệm thu đợt đó đã sạch lỗi chưa.

Cái gốc nằm ở chỗ nghiệm thu phải đo được

Lý do phổ biến nhất khiến nhà thầu bị ngâm tiền không phải là chủ nhà xấu tính, mà là hợp đồng không định nghĩa được thế nào là xong.

Hợp đồng viết "thi công đảm bảo chất lượng, thẩm mỹ" thì chủ nhà luôn có quyền nói chưa ưng, và nhà thầu không có gì để phản bác. Cái câu tưởng là vô hại đó chính là thứ khiến tiền bị treo.

Tiêu chí nghiệm thu tốt là tiêu chí mà hai người khác nhau đo cùng một chỗ sẽ ra cùng kết luận: khe hở bao nhiêu milimét, độ phẳng sai lệch bao nhiêu trên thước hai mét, gõ sàn không có tiếng rỗng.

Điều này bảo vệ nhà thầu nhiều hơn là bảo vệ chủ nhà. Chủ nhà không hài lòng thì vẫn phải chỉ ra được lỗi vượt ngưỡng nào — không chỉ ra được thì công việc coi như đạt.

Nên khi thương lượng hợp đồng, đề nghị đính kèm danh mục nghiệm thu là việc nhà thầu nên chủ động làm, không phải chờ chủ nhà đòi.

Điều khoản cần có trong hợp đồng

Phần lớn hợp đồng thi công viết rất kỹ nghĩa vụ của nhà thầu và rất mỏng nghĩa vụ của chủ nhà. Bốn điều khoản dưới đây nên chủ động đề nghị bổ sung.

Một — thời hạn thanh toán sau khi nghiệm thu đạt. Ví dụ: trong vòng năm ngày kể từ ngày hai bên ký biên bản nghiệm thu. Không có mốc này thì nghiệm thu xong vẫn treo vô thời hạn.

Hai — lãi chậm thanh toán. Ghi rõ mức và cách tính. Như đã nói ở trên, luật đã cho quyền này, nhưng ghi vào hợp đồng thì rõ ràng hơn và có tác dụng răn đe.

Ba — quyền tạm dừng thi công. Nếu chủ nhà chậm thanh toán quá số ngày nhất định thì nhà thầu được tạm dừng, và thời gian dừng đó không tính vào thời hạn hoàn thành. Thiếu vế sau thì dừng cũng bằng thừa, vì sau đó lại bị quy là chậm tiến độ.

Bốn — nghĩa vụ của chủ nhà. Chốt mẫu đúng hạn, bàn giao mặt bằng đúng hạn, xin phép ra vào tòa nhà. Kèm câu: chậm ở các khâu này thì thời hạn hoàn thành được kéo dài tương ứng.

Điều khoản thứ tư là thứ cứu nhà thầu nhiều nhất trên thực tế, vì rất nhiều công trình chậm do chủ nhà chần chừ chọn mẫu nhưng cuối cùng nhà thầu vẫn là người bị đổ lỗi.

Trình tự khi đã bị chậm

Bước 1 — kiểm lại phía mình trước. Biên bản nghiệm thu đợt đó đã có chữ ký hai bên chưa, còn lỗi nào đang treo không, hồ sơ đã nộp đủ chưa. Đi đòi khi phía mình còn thiếu là tự làm yếu mình.

Bước 2 — nhắc bằng kênh có lưu vết. Một tin nhắn ngắn nêu rõ đợt nào, số tiền, ngày nghiệm thu, và đề nghị mốc thanh toán. Gọi điện thì cứ gọi, nhưng phải nhắn thêm một tin tóm tắt.

Bước 3 — lập biên bản xác nhận khối lượng và công nợ. Ghi rõ khối lượng đã hoàn thành, giá trị tương ứng, số đã thanh toán, số còn lại. Mời chủ nhà ký. Không ký thì ghi rõ là bên chủ nhà từ chối ký và giữ lại — vẫn có giá trị chứng cứ.

Bước 4 — văn bản yêu cầu thanh toán có thời hạn. Nêu căn cứ hợp đồng, số tiền, hạn thanh toán, và hậu quả nếu không thực hiện gồm lãi chậm trả và quyền tạm dừng thi công. Gửi theo cách chứng minh được đã nhận.

Bước 5 — tạm dừng thi công nếu hợp đồng cho phép và đã hết thời hạn trong văn bản. Phải thông báo trước bằng văn bản, không tự ý rút quân. Rút quân không báo là tự biến mình thành bên vi phạm.

Bước 6 — khởi kiện dân sự. Nộp tại tòa nơi bị đơn cư trú. Khả năng thắng phụ thuộc gần như hoàn toàn vào hợp đồng, bảng khối lượng, biên bản nghiệm thu và chứng từ.

Việc nên tránh

• Rút quân đột ngột không thông báo. Dù bị nợ thật, việc này khiến nhà thầu từ bên bị vi phạm thành bên vi phạm
• Tiếp tục làm phát sinh khi đang bị nợ. Càng làm càng chôn thêm vốn vào một quan hệ đang có vấn đề
• Đe dọa hoặc gây áp lực ngoài khuôn khổ. Ngoài chuyện vi phạm pháp luật, nó xóa sạch thiện chí và đóng luôn cửa thương lượng
• Tháo dỡ lại phần đã lắp để đòi nợ. Hàng đã lắp vào công trình thì không còn đơn thuần là tài sản của nhà thầu, tự ý tháo có thể bị coi là hủy hoại tài sản
• Chỉ nhắc miệng suốt nhiều tháng. Không có dấu vết thì sau này coi như chưa từng đòi

Cách Sweet Home làm việc này

Nền tảng được thiết kế để bảo vệ cả hai phía bằng cùng một cơ chế, không phải bằng hai bộ quy tắc khác nhau.

Nghiệm thu dựa trên danh mục sinh ra từ bảng khối lượng đã ký. Chủ nhà muốn giữ tiền thì phải chỉ ra mục cụ thể chưa đạt, không nói chung chung được. Đây là thứ bảo vệ nhà thầu mạnh nhất.

Tiến độ và ảnh hiện trường ghi theo thời gian thực. Khi tranh cãi về việc chậm do ai, dữ liệu đã có sẵn — kể cả những lần chủ nhà chậm chốt mẫu.

Lịch thanh toán gắn vào biên bản nghiệm thu, kèm thời hạn phải trả sau khi đạt. Nghĩa là nghiệm thu đạt rồi thì nghĩa vụ thanh toán có mốc, không treo vô hạn.

Cùng một câu áp cho cả hai bên: tiền chỉ đi khi việc đã đúng — và khi việc đã đúng thì tiền phải đi.

Câu hỏi thường gặp

Chủ nhà nói chưa ưng nhưng không chỉ ra được lỗi gì thì sao

Đề nghị lập biên bản ghi nhận cụ thể từng điểm chưa đạt, đối chiếu với tiêu chí trong hợp đồng. Nếu không nêu được điểm nào vượt ngưỡng đã thỏa thuận thì hạng mục coi như đạt và ghi vào biên bản. Đây là lý do vì sao nhà thầu nên chủ động đề nghị đính kèm danh mục nghiệm thu có thông số ngay từ lúc ký.

Bị nợ thì có được giữ lại chìa khóa hoặc không bàn giao không

Phải xem hợp đồng. Nếu có điều khoản cho phép chưa bàn giao khi chưa thanh toán đủ thì được thực hiện theo đúng điều khoản đó và phải thông báo bằng văn bản. Không có điều khoản mà tự ý giữ thì rủi ro pháp lý thuộc về nhà thầu. Cách an toàn hơn là dựa vào quyền tạm dừng thi công đã ghi trong hợp đồng.

Làm với chủ nhà quen, ngại đòi thì tính sao

Chính vì quen nên càng cần văn bản, vì mâu thuẫn với người quen khó xử hơn nhiều. Cách nhẹ nhàng là gửi biên bản xác nhận khối lượng và công nợ như một việc hành chính bình thường của công trình, không kèm lời lẽ đòi nợ. Phần lớn trường hợp chỉ cần đến đó là xong.

Chủ nhà chậm chốt mẫu làm mình chậm tiến độ, chứng minh thế nào

Bằng dấu vết trao đổi có ngày tháng: ngày gửi phương án, ngày nhắc lại, ngày nhận phản hồi. Vì vậy mọi đề nghị chốt mẫu nên gửi qua kênh có lưu vết và ghi rõ mốc cần phản hồi. Nếu hợp đồng có điều khoản kéo dài thời hạn tương ứng khi chủ nhà chậm thì bộ chứng từ này là đủ.

Nên nhận việc không có hợp đồng để lấy nhanh không

Không nên với công trình có giá trị đáng kể. Không hợp đồng thì không có phạm vi công việc, không có tiêu chí nghiệm thu, không có mốc thanh toán — cả ba đều là thứ nhà thầu cần khi có tranh chấp. Nếu buộc phải làm nhanh thì tối thiểu vẫn cần một thỏa thuận ngắn kèm bảng khối lượng và lịch thanh toán.

---

Nội dung trên mang tính tham khảo, dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm cập nhật. Mỗi công trình có tình huống riêng — với tranh chấp hoặc điều khoản có giá trị lớn, anh chị nên hỏi ý kiến luật sư cho trường hợp cụ thể của mình.